Итак собственников квартир в многоэтажках ждет сюрприз. В России с 1 января 2024 года в силу вступят ряд законов, подписанных ранее президентом Владимиром Путиным. Часть из нововведений скажется на россиянах, проживающих в многоквартирных домах.
Уже давно так сильно не менялась жизнь собственников квартир в многоэтажных домах. Давайте посмотрим — как с 1 сентября мы заживём по-новому.
Апартаменты будут стоить как квартиры
Поправками в Налоговый кодекс отменяется освобождение от НДС услуг застройщика по строительству апартаментов. Это будет касаться зданий, строительство которых начнется с января 2024 года.
В итоге апартаменты могут подорожать, а возможно, и сравняться в цене с квартирами. Тогда покупка таких помещений будет не так заманчива для покупателей, которые зачастую выбирали более низкую цену, не обращая внимания на недостатки апартаментов — нежилых помещений (отсутствие социальной инфраструктуры, более высокие коммунальные и налоговые платежи и пр).
Комиссия при оплате ЖКХ отменена. Но не для всех
На своей ежегодной пресс-конференции Владимир Путин вспомнил, что пенсионерам приходится при оплате коммунальных услуг отдавать ещё и комиссию банкам. И из-за этой банковской комиссии денег пожилым россиянам приходится отдавать ещё больше.
«Оплата комиссии банку при оплате услуг ЖКХ — это неправильно, теперь комиссия выплачиваться не будет», — резюмировал президент.
То есть президент приказал отменить комиссии при оплате пенсионерами услуг ЖКХ. В итоге в конце 2023 года принят закон об отмене банковских комиссий при оплате жилищно-коммунальных услуг. От комиссий освободили социально незащищенные категории граждан. Какие конкретно — в ближайшее время определит правительство. Пенсионеры точно будут освобождены от оплаты комиссии. Закон начнет действовать с июля 2024 года. При этом комиссии по-прежнему будут взиматься при внесении квартплаты через почтовые отделения.
Капремонт дома можно будет сделать раньше
Проведение работ по капремонту домов станет более логичным. Сейчас дата проведения тех или иных работ отсчитывается от года строительства дома. Но дома эксплуатируются по-разному и могут находиться в разном состоянии.
С 1 января 2024 года региональные власти могут за свой счет провести техобследование домов и выстроить очередь в зависимости от фактического состояния дома.
Кроме того по закону обязанность производить платежи за капитальный ремонт многоквартирного жилого дома у собственников квартир возникают каждый месяц.
И вот в регионах России местные власти начинают склоняться к идее простить гражданам старые долги по оплате капремонта. Так губернатор Ростовской области Василий Голубев предложил освободить от пеней жителей региона, которые полностью закроют долги за капремонт. Эта инициатива была озвучена на расширенном заседании в донском правительстве.
Как ожидается, в 2024 году в многих регионах России будет объявлена амнистия по долгам за капремонт. Но простят только пени.
Управляющие компании получат жёсткий контроль за руководителями
Ужесточен порядок выдачи лицензий на управление домами. Теперь особенно тщательно будут проверять учредителя компании.
До сих пор практиковалась следующая схема: управляющая компания по минимуму выполняет работы, не рассчитывается с поставщиками коммунальных услуг, затем банкротится. Затем тот же учредитель создает новую УК, к которой при помощи старой переходит управление домом. И цикл запускается заново.
С 1 января 2024 года новой УК того же учредители в этой ситуации лицензию на управление домом не выдадут. И это справедливо. Было бы не плохо такого хитрого управленца вообще сажать в тюрьму. Чтобы другим не повадно было.
Управляющую домом компанию будет поменять сложнее
Закон коснется тех, кто проживает в многоквартирном доме. Ранее для смены управляющей компании жильцам необходимо было собрать 25% голосов собственников квартир (+1). Теперь же для смены УК необходимые 50% + 1 голос.
Сменить управляющую организацию до истечения этого срока можно будет лишь в исключительных случаях — если общее собрание примет решение об изменении способа управления домом (например, организовать ТСЖ) или если будет подтверждено через суд, что управляющая организация не выполняет условия заключенного с ней договора.
Но судиться по такому спору обычно приходится долго. Как раз год и пройдет.
Общее имущество дома под общим контролем
Итак собственников квартир в многоэтажках ждет сюрприз. И всему виной Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ. Этот закон дополняет Гражданский кодекс РФ новым параграфом, посвященным правовому режиму общего имущества собственников недвижимости. Эх, сколько "копий было сломано" в борьбе за права на это общее имущество.
Собственникам квартир, как известно, принадлежит общее имущество многоквартирного дома на праве долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). И что будет теперь?
Новым законом закрепляется безусловное право каждого собственника недвижимости получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, — ее обязаны предоставить лица, на которых возложены обязанности по хранению такой информации (это управляющая организация и жилищная инспекция, куда в обязательном порядке направляются протоколы общих собраний — ст. 46 ЖК РФ). Впрочем тут ничего нового. И раньше обязаны были предоставлять такую информацию.
Смотрим — что ещё. А ещё теперь законом устанавливается запрет на выделение доли сособственника в праве на общее имущество дома в натуре (т. е. в виде конкретного помещения или его части), а также на отчуждение этой доли отдельно от самого объекта недвижимости (в частности, квартиры). Такие сделки признаются ничтожными. Вот тут некоторым собственникам придется взгрустнуть. Особенно приближённым к председателям ТСЖ. Раньше было как — договорился с председателем, провели общее собрание по дому — и вот уже кладовочка ушла в собственность непонятному человеку. Теперь такого не будет.
И ещё из нововведений. Теперь закон предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников, если иное число не предусмотрено законом. То есть разрешения собственнику квартиры установить на общем фасаде дома кондиционер или спутниковую антенну можно получить простым большинством голосов.
А как было раньше? До этого Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что собственники квартир могут пользоваться общедомовым имуществом лишь при условии получения согласия от других собственников помещений дома — но конкретное число голосов, которое нужно набрать для этого на общем собрании, не указывалось. Вот и были по этому всевозможные судебные тяжбы по стране.
А вот передача общедомового имущества во владение и пользование третьим лицам (не из числа собственников помещений в доме) признается законной только в том случае, если на собрании будет отдано за это решение более 2/3 голосов.
А теперь про денежные расходы. Закон теперь прямо предусматривает, что каждый собственник недвижимости (и квартиры в том числе) обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него.
И если в результате действия (бездействия) собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию общего имущества, он обязан их покрывать. Это нововведение даёт ключ к решению наболевшей проблемы с оплатой перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (сверх утвержденного норматива потребления). Сейчас обязанность по оплате возлагается на всех собственников помещений дома, независимо от того, по чьей вине произошел перерасход.
То есть, если будет установлено, что в перерасходе ресурсов на общедомовое имущество виновны конкретные собственники помещений (в результате выявления неучтенного потребления ресурсов или несвоевременной передачи показаний счетчиков), с них могут взыскать стоимость сверхнормативного расхода таких ресурсов.
За порчу общего имущества устанавливается персональная ответственность
Закон теперь прямо предусматривает, что каждый собственник недвижимости (и квартиры в том числе) обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него.
И если в результате действия (бездействия) собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию общего имущества, он обязан их покрывать. Это нововведение даёт ключ к решению наболевшей проблемы с оплатой перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (сверх утвержденного норматива потребления). Сейчас обязанность по оплате возлагается на всех собственников помещений дома, независимо от того, по чьей вине произошел перерасход.
То есть, если будет установлено, что в перерасходе ресурсов на общедомовое имущество виновны конкретные собственники помещений (в результате выявления неучтенного потребления ресурсов или несвоевременной передачи показаний счетчиков), с них могут взыскать стоимость сверхнормативного расхода таких ресурсов.
Как вы считаете, нововведения улучшат жизнь жителей многоэтажек? Поделитесь своим мнением в комментариях.
Друзья! Подпишитесь и поставьте палец вверх 👍 – это поможет показать статью широкой аудитории! Спасибо!
И ещё! Мои юридические советы и образцы документов для должников по кредитам, микрозаймам, по оплате ЖКУ; для пенсионеров и инвалидов; для одиноких матерей и многодетных родителей смотрите в моём телеграм-канале "Юридическая консультация". Там же бесплатная консультация только для подписчиков телеграмм-канала в комментариях под постами. Подписываемся на мой телеграм-канал, читаем и задаём вопросы — https://t.me/sovetiadvokata