Ошибки при заключении сделок с недвижимостью обходятся очень дорого — прежде всего, покупателю. В качестве показательного примера приведу дело, которое разбиралось в одном из столичных судов.
К женщине обратилась ее знакомая с предложением выгодно приобрести 100-метровую квартиру в Москве. Как она пояснила, в ее фирму, которая занималась выдачей займов, обратилась гражданка. Ей срочно нужна была крупная сумма денег, но доходы она подтвердить не могла, так что в займе ей отказали.
Но поскольку у нее была в собственности квартира, ей предложили получить деньги взамен на недвижимость. Женщина согласилась выдать необходимую сумму взамен на квартиру — и вскоре, при содействии представителя той самой фирмы, был заключен договор купли-продажи.
А после этого начались проблемы. Сначала Росреестр отказался регистрировать переход права собственности на квартиру, поскольку заявление на регистрацию было подано представителем, а в ЕГРН стояла отметка о том, что собственник запрещает регистрировать сделки с его квартирой без его личного участия.
Затем продавец и вовсе заявила, что подавать документы на регистрацию не будет, поскольку эта сделка недействительна: по состоянию здоровья она не могла понимать значение своих действий, подписывая договор.
Покупательница обратилась в суд, требуя обязать продавца зарегистрировать переход права собственности по договору, но в ответ получила встречный иск о признании сделки недействительной.
Что происходило при заключении этой сделки на самом деле, неизвестно — но, как следует из решения суда, покупательница настаивала на том, что полностью расплатилась с продавцом в день подписания договора.
Она представила расписку за подписью собственницы квартиры, где та подтверждала, что получила от покупателя обозначенную в договоре сумму наличными деньгами.
В договоре также был пункт, согласно которому стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью на момент заключения сделки.
Продавец же, со своей стороны, заявляла, что никаких денег она не получала и совсем не помнит о том, как подписывала документы: как выяснилось, она стояла на учете в ПНД, но не была при этом лишена дееспособности официально.
Суд назначил экспертизу для того, чтобы выяснить, насколько заболевание продавца не позволяло ей понимать значение своих действий — и эксперты подтвердили, что при таком состоянии адекватное восприятие действительности существенно затруднено.
Поэтому суд удовлетворил встречный иск продавца и признал сделку по продаже квартиры недействительной (ст. 177 ГК РФ).
А в возврате денег покупателю при этом отказали, поскольку расписка, подписанная человеком, не способным понимать значение своих действий, также является недействительной. Других же доказательств передачи денег продавцу представлено не было.
Вышестоящая судебная инстанция согласилась с решением, оставив его в силе — таким образом, женщина осталась и без квартиры, и без денег (Московский городской суд, определение по делу №33-46929/2019).
Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуется избегать наличных расчетов по сделкам с недвижимостью.
Куда более надежной формой расчета является безналичный денежный перевод на счет продавца (в т.ч. такие разновидности расчетов, как банковский аккредитив или перевод на депозитный счет нотариуса). Факт такого расчета впоследствии можно будет легко доказать выписками с банковских счетов.
© Сивакова И. В., 2023 г.