Большинство людей уверены, что раз приобретенное ими в браке имущество является общей собственностью, то один супруг не сможет распорядиться им по своему личному усмотрению, не ставя в известность об этом второго.
Поэтому для них может оказаться сюрпризом та практика, которая сложилась сейчас в судах по случаям, когда один супруг продает общую недвижимость, не получив на это согласие второго супруга. Поясню, что имеется в виду.
На сегодняшний день закон предусматривает, что обязательным условием для совершения сделки по распоряжению общей недвижимостью одним из супругов является наличие согласия на это второго супруга — причем, оно должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Однако суды не признают нарушением закона продажу или дарение общей недвижимости в отсутствие такого согласия, если сделка была совершена после развода.
Например, в период брака супруга приобрела нежилое помещение: право собственности было зарегистрировано на нее, но, в отсутствие брачного договора, оно признавалось совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ).
Спустя несколько лет после этого, в мае 2017 г., супруги развелись, а еще через год женщина продала это помещение, не получив нотариальное согласие бывшего мужа на сделку.
Узнав об этом, мужчина обратился в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным, поскольку общая недвижимость была продана без его согласия.
Однако суды не нашли здесь никаких нарушений: закон требует представить нотариально удостоверенное согласие супруга, а в данном случае на момент заключения договора мужчина уже не являлся супругом продавца (брак был расторгнут).
Верховный суд РФ поддержал эту позицию, отметив, что нормы семейного законодательства не применяются к бывшим супругам — поэтому они могут оспорить сделку по продаже совместной собственности, заключенную без их согласия, только по общим правилам гражданского законодательства (ст. 253 ГК РФ).
А для этого нужно доказать, что покупатель недвижимости на момент подписания договора знал или должен был знать, что это совместная собственность супругов и второй совладелец возражает против ее продажи. Истец не доказал этого — значит, основания для признания сделки недействительной отсутствуют (определение ВС РФ №31-КГ19-8).
В дальнейшем Верховный суд РФ подтверждал такую же позицию при рассмотрении иных подобных споров (см. например, определение ВС РФ №80-КГ20-3).
Такая практика должна насторожить тех супругов, которые в документах не указаны в качестве собственников приобретенной в браке недвижимости.
Если брак будет расторгнут, то другой супруг, на которого оформлено право собственности, может оперативно продать эту недвижимость — и добиться отмены такой сделки в суде по причине отсутствия согласия на нее второго супруга будет невозможно.
Поэтому сейчас стало весьма опасно затягивать с официальным разделом имущества после развода.
А подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна инструкция о том, как супруг может заранее защититься от подобной ситуации и предотвратить продажу совместной собственности без своего согласия.
© Сивакова И. В., 2023 г.