Если пенсионер захотел продать свою недвижимость, что он должен заплатить государству?
Решила наша Мария Васильевна (все ведь ее помнят), что выгоднее ей будет не квартиру в аренду сдавать, а продать ее и положить деньги в банк. И жить себе на проценты. Даже название этому красивое есть — «рантье», почти как из всех тех мыльных сериалов, которые российские пенсионеры давно уже не смотрят, лишь изредка вздыхая, как раньше хорошо умели снимать: «Рабыня Изаура», «Богатые тоже плачут», «Санта-Барбара»… А сейчас и отдохнуть-то после дачи глазу не на чем, нет места простым историям в сетке коммерческого вещания. И даже реклама того самого мыла не спасает.
Но вернемся к планам Марии Васильевны. Она решила превратить недвижимость в наличность, но опять озаботилась тем, какие налоги ей придется при этом заплатить. Может быть, льгота какая есть для пенсионеров? Поможем нашей пенсионерке в этом разобраться.
НДФЛ обязателен для всех
Когда человек продает квартиру или какое-то другое имущество, у него образуется доход. Поскольку ни один доход не должен пройти мимо государства, существует налог НДФЛ. Его название, кстати, расшифровывается так: налог на доходы физических лиц. Плательщиками НДФЛ могут быть абсолютно все граждане, независимо от пола, возраста и места жительства. Даже если младенец вдруг получит налогооблагаемый доход (а что к нему относится, написано в Налоговом кодексе), он должен будет заплатить налог государству. За него это, конечно же, сделают родители, но плательщиком будет считаться сам ребенок.
Ставка НДФЛ составляет 13 % в большинстве случаев, она едина и не зависит от размера дохода. Правда, есть повышенные ставки, но они не имеют отношения к доходам от продажи квартиры пенсионером, поэтому говорить о них мы не будем. По нормам Налогового кодекса, пенсии и пособия не относятся к налогооблагаемым доходам, поэтому многие пенсионеры в обычной жизни НДФЛ не платят. Те из них, которые продолжают работать, платят налог из заработной платы. Его удержанием и перечислением в бюджет занимаются работодатели, которые называются налоговыми агентами. Но если пенсионер или другой гражданин продал квартиру или получил другой налогооблагаемый доход, он обязан самостоятельно:
- Вычислить сумму НДФЛ.
- Заполнить и сдать в территориальную налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФ.
- Заплатить НДФЛ в бюджет.
Никаких льгот или преференций по уплате НДФЛ для налогоплательщиков-пенсионеров НК РФ не предусматривает. Они платят налог на общих основаниях, в том числе и при продаже квартиры или другой недвижимости. Правда, для них, как и для других плательщиков, также предусмотрены…
Вычеты по НДФЛ
Итак, Мария Васильевна выяснила, что она должна платить НДФЛ наравне со всеми. Но также ей объяснили, что в статье 217.1 НК РФ сказано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. Это означает, что если человек владеет квартирой дольше, он не платит НДФЛ с ее продажи. В некоторых случаях этот срок сокращается до 3 лет. В частности, если право собственности на недвижимость было получено:
- в порядке наследования;
- по договору дарения от члена семьи или близкого родственника налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого налогоплательщик выступал в качестве плательщика ренты;
- до 01.01.2016.
Дату приобретения недвижимости в собственность пенсионер может посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (до 15.07.2016) или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Поскольку квартиру наша пенсионерка купила сама, и она находится в собственности Марии Васильевны менее 5 лет, доход от нее облагается налогом. Поэтому она решила узнать, как можно уменьшить его сумму. И это ей также объяснили в ИФНС.
Оказывается, в статье 220 НК РФ написано, что любой налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. То есть если квартира была продана за 999 999 рублей, то никакого налога платить не нужно. Значит, можно указать в договоре меньшую цену и не платить налог? Конечно, нет.
Во-первых, это будет являться нарушением налогового законодательства. При выявлении такой махинации инспекторы ФНС не только доначислят налог, но и оштрафуют хитрого налогоплательщика. Как они это вычислят? Элементарно — по кадастровой стоимости квартиры, а также по рыночной стоимости жилья в этом районе. Все необходимые для этого инструменты у налоговиков есть.
Во-вторых, налогоплательщик, который решил сэкономить на НДФЛ, может потерять больше, если сделка вдруг будет признана недействительной. Ведь ему вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
В-третьих, такие махинации вообще тянут на уголовное преступление. Как говорится, оно вам надо?
Поэтому ставим реальную сумму продажи и просто отнимаем от нее 1 000 000 рублей. Остаток умножаем на 13 %. Так? Не совсем. Можно не уменьшать полученный доход на 1 000 000 рублей, а вместо этого уменьшить его на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть если у пенсионера есть документы, подтверждающие, что он ранее приобрел эту квартиру за определенную сумму, он может заявить и получить именно такую сумму вычета. Ведь логично, что ранее потраченные деньги нужно вычесть из дохода.
В нашем случае Мария Васильевна купила новостройку в ипотеку за 7 600 000 рублей, а продала за 8 800 000 рублей. То есть она получила прибыль всего:
8 800 000 — 7 600 000 = 1 200 000 рублей.
Именно с этой суммы она и должна будет заплатить 13 %:
1 200 000 × 13% = 156 000 рублей.
Сумма немалая, но все же меньше, чем с полной стоимости квартиры, даже за минусом 1 000 000 рублей. Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ). Такую декларацию необходимо обязательно сдать до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была продана квартира. Если не сдать такую декларацию своевременно, даже если налога к уплате нет, налоговики оштрафуют на 1000 рублей.
Выводы
Итак, если резюмировать информацию, которую выяснила Мария Васильевна, получается, что:
- Пенсионеры от НДФЛ не освобождены.
- Ставка НДФЛ при продаже квартиры составляет 13 %.
- Можно получить вычет из стоимости квартиры в 1 млн рублей или в сумме фактически понесенных расходов.
- Продажа квартиры, которая находится в собственности более 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), НДФЛ не облагается.
- Декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры нужно сдавать обязательно.
Читайте по теме: