Друзья, несмотря на все перипетии нашей жизни, ипотека продолжает пользоваться успехом у россиян. В банке ВТБ прогнозируют выдачу в России ипотеки в 2023 году на 6 трлн. руб., что на 30% больше значения 2022 года и на 10% больше рекордного уровня 2021 года.
И это при том, что цены на недвижимость не падают и судя по ипотечным показателям падать не собираются. Легкость оформления и получения ипотечного кредита может создать иллюзию того, что взять ипотеку не сложнее, чем сходить к стоматологу.
Однако все проблемы с ипотекой возникают не до, а после того кредит оформлен. Новые ипотечники не всегда понимают будущие сложности и почти все совершают те или иные ошибки. Я составил список из 10 ошибок, которые совершают почти все начинающие ипотечники.
В этом перечне есть ошибки, которые мы совершаем до оформления кредита, а есть которые после. Причем они касаются не только оформления самого кредита, но и выбора квартиры. Это два неразрывных элемента сделки и их стоит рассматривать вместе, чтобы купить то, что в итоге повысит качество вашей жизни.
Не скрою, среди них есть и та, которую я сам совершил. Пожалуй с нее и начну.
ОШИБКА 1 — чем меньше переплата, тем лучше
Так думал и я, когда оформлял свой первый кредит более 10 лет назад.. Ставки тогда были высокие — около 12%. Для минимизации выплат я оформил кредит на 12 лет, хотя можно было взять и на 20 лет. Когда мы с женой сравнили разницу в размерах переплаты, то она была просто пугающей и решили оформить на минимально возможный для нас срок — 12 лет.
При этом доля ипотечного платежа составляла 55% от доходов. Сам кредит мы погасили достаточно быстро, за 4 года. Но был один момент, когда доходы упали и качество жизни прилично упало.
Только потом мы поняли, что надо было оформлять лет на 20, чтобы платеж составлял порядка 30% от доходов.
Именно такой размер платежа в значительной степени облегчает платежи по ипотеке при появлении проблем с доходами или работой.
ОШИБКА 2 — ориентация на скидки и льготные программы по новостройкам
Сейчас застройщики активно продвигают всевозможные акционные программы по продаже своих квартир. Это могут быть существенные скидки, или льготные программы кредитования.
Но в большинстве случаев это фиктивная выгода. Под личиной льготных программ и скидок продается то, что плохо продается. Ведь нормальный коммерсант не будет скидывать цену на ходовой товар. А вот то, что залежалось и можно продать со скидкой в том или ином виде. Причем эта "залежалость" может быть ценовой или структурной. В любом случае надо стараться покупать товар и недвижимость в частности по рыночным ценам.
Иначе можно попасть на уловку маркетологов, которые сначала поднимают цену на 30%, а потом скидывают на 20%. Вроде формально скидка есть, а по существу это не скидка, а наценка.
ОШИБКА 3 — покупка самой дешевой квартиры, а не ликвидной
В стремлении сэкономить и купить по дешевле нет ничего зазорного. Другое дело, что за этой дешевизной могут скрываться те или иные изъяны. При покупке квартиры крайне важно купить ликвидную "стартовую" квартиру. Ведь купить квартиру своей мечты вряд-ли получиться с первого раза.
Как правило, сначала покупается "стартовая квартира". После выплаты ипотеки она продается и покупается уже другая большей площади и т.д.
Поэтому принципиально важно купить не столько дешевую, сколько ликвидную квартиру. Пусть она будет чуть дороже, но с высоким спросом и потенциалом роста.
ОШИБКА 4 — взятие кредита под завязку
Будущая долговая нагрузка играет принципиальное значение для качества жизни. Не стоит обрекать себя на возможные лишения и неудобства имея большой платеж по ипотеке.
Ко мне обратился один клиент, которому одобрили ипотеку с платежом в 70% от дохода. При этом на жизнь оставалось всего 20 тыс. руб. Конечно можно пытаться выжить и при таком остатке дохода. Но вряд-ли это будет жизнь в радость. Скорее всего она будет в впроголодь.
К тому же малейшее уменьшение дохода оставит ипотечника без средств к существованию.
Сейчас при наличии кредитных калькуляторов можно самостоятельно рассчитать свои ипотечные возможности ограничив платеж 30% от дохода.
ОШИБКА 5 — кредит на первоначальный взнос
Одни мои знакомые взяли ипотеку и купили квартиру на эмоциях. Они приехали к друзьям, увидели их жилой комплекс и у них, что называется засвербило. К ипотеке они не готовились, поэтому никаких свободных средств и подушки безопасности у них не было.
Поэтому не долго думая, они оформили не только ипотеку, но еще и кредит на первоначальный взнос.
Логика была простая и понятная — прорвемся как-нибудь. Как-нибудь не получилось. Возникли просрочки и в итоге они расстались с квартирой.
ОШИБКА 6 — деньги на ремонт и другие расходы
Покупая квартиру у нас появляется масса дополнительных расходов. В первую очередь это ремонт и мебель. Также могут измениться и текущие расходы в виде платы ЖКХ, транспортные расходы и т.д.
Семейный бюджет начинает испытывать серьезный прессинг из-за ипотечных платежей и может просто не выдержать дополнительных расходов.
Поэтому при планировании бюджета всегда стоит учитывать дополнительные расходы, которые возникнут с новой квартирой.
ОШИБКА 7 — все деньги на ипотеку, а не на подушку безопасности
Эта ошибка не обошла и меня стороной. В первую ипотеку мы все дополнительные средства направляли на досрочное погашение, сокращая срок кредита. Однако через пару лет возникла проблема с доходом, а свободных средств не оказалось. Пришлось занимать у родственников.
Все было бы намного проще, если бы мы часть средств откладывали в подушку безопасности для подобных кризисных событий.
Теперь у нас всегда есть подушка безопасности в размере 6 мес. доходов.
ОШИБКА 8 — доверие менеджерам, риэлторам, сотрудникам банка, друзьям
В совершении ипотечной сделки задействовано довольно много самых разных представителей. Это и банк и риэлторы и застройщики и т.д. У каждого из них свой интерес, который по сути заключается в получении доходов от вас, как покупателя квартиры.
При этом никто никакой ответственности за возможные проблемы не несет. Поэтому статус квартиры, надежность застройщика, возможные обременения по квартире и т.д. стоит проверять и контролировать самому.
Ведь в случае проблем, ипотечник останется один на один со своими проблемами. Такая ситуация описана в моей предыдущей статье и с ней можно ознакомиться по ссылке внизу этой публикации.
ОШИБКА 9 — инфраструктура сейчас и в будущем
Крупные мегаполисы и агломерации активно развиваются. Если сейчас вид из окна на прекрасное поле и лес, то это не значит, что так и будет дальше. Такая ситуация была у нас с нашей первой квартирой в г. Химки на улице Молодежная. До поры до времени это была тихая спокойная улица с видом на поле и деревню Куркина. А потом, прямо под окнами, построили дублер ленинградского шоссе.
Узнав про эти планы мы продали квартиру и как показала практика — правильно сделали.
Поэтому, оценивая район и дом для покупки надо изучить планы города. Возможно скор рядом откроется парк и это хорошо. А возможно и строительный рынок или ТПУ.
ОШИБКА 10 — соседи
Покупая квартиру мы покупаем не только метры, но и окружение. Масса примеров, когда соседями оказываются наркоманы, дебоширы и прочие асоциальные элементы.
Такое соседство может превратить жизнь в кошмар и желание поскорее съехать.
Проще поговорить с консьержем или соседями и постараться узнать о всех возможных подводных камнях данной квартиры.
Поддержите автора — поставьте ЛАЙК.
"Купили квартиру у банка подешевке, а теперь кусаем локти". История того как делать не стоит