Сначала общая логика.
Налог возникает тогда, когда вы получаете доход. То есть продаете ДОРОЖЕ, чем купили. Со этого дохода вы платите налог 13%. Нет дохода — нет налога.
Теперь частные случаи:
1) Вы продаете квартиру, которой владеете дольше 5 лет или которая досталась вам в наследство более 3 лет назад
В этом случае налог платить не надо, даже если вы продаете намного дороже, чем купили
2) Вы продаете недвижимость, которая была в собственности менее 5/3 лет
Если вы эту квартиру купили и вам есть чем подтвердить затраты на ее приобретение: из цены продажи вычитаем цену покупки; остальное будет доходом, с которого платим 13%.
Если квартира получена по наследству: вычитать нечего, вы же ее не покупали. Поэтому налогом платим со всей суммы продажи за вычетом 1 млн руб. (это стандартный такой вычет для всех).
3) Чтобы не платить налоги, вы занижаете цену в договоре
Раньше это был очень популярный способ. Трешки в центре Москвы продавались по цене 1 млн руб. (как раз соразмерно размеру вычета), а остальное передавалось по расписке. Схему одобряли даже некоторые ипотечные банки.
Потом дыру в законодательстве прикрыли. Сейчас налоговики сравнивают сумму в договоре с кадастровой стоимостью квартиры, и, есть в договоре указана цифра меньше 70% от кадастра, начисляют налоги в размере, как будто бы квартира продавалась по кадастровой стоимости.
Теперь давайте расскажу о способах легально уменьшить сумму налога к уплате. Мне известно два.
а) За счет имущественного вычета
Этот способ мог бы подойти моему папе. Ему в наследство досталась квартира, которую он хочет продать. Если сделать это сейчас, начисленный налог составит почти полмиллиона рублей.
Но если папа купит другую квартиру в том же году, он сможет в одной декларации заявить и вычет за покупку, и налог за продажу. Часть налога спишется взаимозачетом, и сумма к уплате будет меньше.
Кроме того, этот способ поможет ему востребовать налоговый вычет, который ему, пенсионеру, другим способом уже не получить.
б) За счет продажи долевой собственности двумя и более договорами
Если квартира принадлежит нескольким людям в долях, можно продавать ее как единое целое, одним договором. А можно оформить несколько сделок купли-продажи. Получится, что каждый собственник как бы независимо от других продает свою долю новому владельцу.
Зачем такая гимнастика? А затем, что стандартный налоговый вычет применяется к одной сделке. Одна сделка — один вычет. Несклько сделок — несколько вычетов.
Предположим, вы продаете наследную квартиру за 4 млн. 1 млн — налоговый вычет. С 3 млн платим налог.
Если же у этой квартиры 2 собственника, и продается она двумя договорами, вычет в 1 млн получит каждый. И совокупно налог придется уплатить только с 2 млн.