Лифт является одним из самых дорогостоящих видов оборудования, которое есть в многоквартирных домах. Поэтому вопросы по поводу оплаты его содержания и ремонта поступают регулярно. В этом выпуске разберем несколько самых популярных из них.
1. Обязаны ли платить за лифт жильцы первого этажа многоквартирного дома, если они им не пользуются?
Судебная практика по таким вопросам сложилась следующим образом: содержание лифта в многоквартирном доме относится к числу расходов на содержание всего общедомового имущества (на это прямо указывают Правила, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
А закон возлагает бремя содержания имущества на его собственников (ст. 210 ГК РФ). Поэтому собственники помещений многоквартирного дома, которым также принадлежит доля в общедомовом имуществе (и на лифт в том числе), обязаны оплачивать его содержание, независимо от того, пользуются они им или же нет.
На этом основании были отклонены многочисленные жалобы владельцев квартир, расположенных на первом этаже дома. Правда, с учетом постановления Конституционного суда РФ от 29.01.2018 № 5-П, можно сделать вывод, что решением общего собрания собственники вправе установить разные ставки платы за содержание общедомового имущества в зависимости от того, кто им пользуется, а кто нет. Но, признаться, встречать подобные решения на практике пока не доводилось.
2. В каких случаях управляющая копания должна сделать перерасчет и вернуть собственникам квартир деньги за содержание лифта?
Управляющая компания обязана вернуть собственникам деньги за содержание лифта за весь период, когда он находился в неисправном состоянии и пользоваться им было невозможно.
Правила содержания общедомового имущества №491 (п. 6) предусматривают, что в тех случаях, когда услуги были оказаны с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, плата за них должна быть снижена.
А поскольку допустимые сроки перерыва в работе лифта нормативно не установлены, контрольно-надзорные органы признают, что любой перерыв в работе лифта является основанием для перерасчета и соразмерного снижения собственникам платы за содержание общедомового имущества.
При этом не имеет значения:
— причина, по которой лифт был недоступен для эксплуатации (например, суд признал законным требование пересчитать плату за лифт в связи с тем, что он несколько месяцев находился на капитальном ремонте — Постановление Одиннадцатого ААС № 11АП-8741/17),
— а также подъезд, в котором лифт не работал — поскольку плата за содержание общедомового имущества начисляется всем собственникам помещений в доме, без разделения их на подъезды (Разъяснение Госжилинспекции Санкт-Петербурга от 4 октября 2021).
3. За чей счет проводится ремонт лифта в многоквартирном доме?
Решение этого вопроса зависит от того, к какому виду ремонта относятся необходимые работы: к текущему или капитальному. Текущий ремонт общедомового имущества должна проводить управляющая организация за счет тех средств, которые она ежемесячно собирает с собственников помещений дома.
При этом, как неоднократно указывали суды, для текущего ремонта не требуется проведение общего собрания собственников — поскольку выполнение этих работ и так предполагается в рамках исполнения обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общедомового имущества (определение ВС РФ № 48-КГ18-22).
Если же для восстановления работоспособности лифта требуется капитальный ремонт, то управляющая организация обязана инициировать общее собрание собственников для решения этого вопроса (ст.ст. 44, 189 ЖК РФ).
Если согласно региональной программе капремонта плановый срок для капремонта лифта еще не наступил, а ремонт срочно необходим, управляющая организация должна оплатить ремонт лифта своими средствами или за счет дополнительно собранных взносов с собственников (если собрание это утвердит).
А после — представить в Фонд капремонта акт выполненных работ для зачета их стоимости в счет будущих платежей собственников помещений дома за капремонт (если ремонт лифта оплачивался дополнительными взносами собственников — ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).
Либо она может взыскать свои расходы с Фонда капремонта в судебном порядке — есть примеры положительных решений судов по таким вопросам (в частности, определение ВС РФ № 309-ЭС18-26252).
Если средства на капремонт дома формируются на спецсчете, управляющая организация может оплатить стоимость капремонта лифта этими деньгами — но только, если собственники утвердят такое решение на общем собрании.
Вопрос о том, какие работы относятся к капитальному ремонту лифта, решается на основании нормативных актов. Так, Приказ Госстроя РФ от 30.06.1999 № 158 предусматривает в составе капремонта работы по замене:
— электродвигателя главного привода;
— редуктора лебедки или червячной пары редуктора;
— тормозного устройства;
— электрощита (панели) управления лифтом;
— купе кабины;
— ограничителя скорости;
— створок дверей шахты и кабины;
— пружинных и балансирных подвесок противовеса и кабины;
— канатоведущего шкива;
— канатов.
А к текущему ремонту, судя по практике, относятся все те работы, которые не отвечают признакам капитального ремонта (т. е. по принципу исключения).
Например, в одном из споров суд признал замену плат управления лифтами текущим ремонтом и отказал управляющей организации в иске о взыскании стоимости этих работ с Фонда капремонта (определение ВС РФ №308-ЭС21-10948).
© Сивакова И. В., 2023 г.