Несмотря на мнение ряда экспертов о сдувании или лопании "пузыря" на рынке недвижимости, по факту этого не происходит.
Лично я считаю, что его и не произойдет. Но для начала давайте посмотрим на динамику цен уже в 2021 году в городах миллионниках.
Только в Челябинске эти цены снизились за год. Но если брать апрель и март 2021 года, то в апреле они и там выросли.
Какой-то одной причины здесь нет. На рост цен работает целый набор факторов.
1. Программа льготной ипотеки
Конечно льготная ипотека оказала влияние на рынок. Причем не только на первичный. Когда цены в новостройках сравнялись со вторичкой, банки стали предлагать хорошие ипотечные ставки и на вторичку.
Как результат общий подъем рынка на десятки процентов за год.
Сейчас программа действует до 1 июля 2021 года. Но даже в урезанном виде она будет продлена, хоть и не для всех регионов.
2. Снижение качественного предложения
В 2020 год, по объективным причинам снизился ввод новых проектов. Для примера можно посмотреть на ситуацию в Новой Москве.
Т.е. при падении предложения — цены на растут. Это объективная реальность рынка.
3. Рост издержек строительства
Сейчас уже много объектов строится по схеме с эскроу-счетами. для строителей эта схема дороже схемы ДДУ. По схеме с ДДУ они получали в займы бесплатные средства дольщиков. По схеме с эскроу-счетами они получают платные инвестиционные кредиты от банков. А деньги дольщиков смогут вернуть только после сдачи дома. Банки не раскрывают процентную ставку по таким кредитам, но она точно будет больше 5-6%.
Если взять средний цикл возведения дома под ключ в 2 года, то только на новой схеме потери строителей уже будут порядка 10%.
Также не надо забывать и про рост стоимости строительных материалов, особенно металла.
4. Снижение конкуренции на строительном рынке
Переход на эскроу-счета и кризис довольно сильно ударил по строительному бизнесу.
За 2019 и 2020 года на рынке не осталось 344 строительных компании
- 2019 — 180
- 2020 — 162
Во многих регионах рынок контролируется несколькими крупными игроками. Последствия этого понятны.
Почему "пузырь" недвижимости не лопнет?
Дело в том, что сейчас рынок добирает все то, что он потерял в период стагнации цен.
Посмотрите на индекс цен в Москве за предыдущие годы.
К середине 2018 года он просел на 20% по сравнению с пиком в 2014 году, и это в рублях. Поэтому средняя цена квартиры в Москве по 250 тыс. руб. за метр в 2021 году вполне себе разумная. Мое мнение, что стабилизация цен в Москве наступит в районе 4 тыс. долл., как это уже было раньше в период с 2009 по 2014 год.
Т.е. это диапазон 280-300 тыс. руб. за метр.
К тому же не стоит забывать о приверженности инвестиций в недвижимость для россиян. Многие считают покупку квартиры самой надежной инвестицией на долги годы.
ИТОГО
Готов ли лично я я вкладывать средства в недвижимость в инвестиционных целях? Откровенно скажу — нет. Потому как после бурного роста, всегда наступает стагнация.
Для меня привлекательней на сегодня инвестиции в фондовый рынок. Но это лично мое мнение, не претендующее на роль инвестиционной рекомендации.
Взял кредит на 500 тыс. руб, чтобы заработать и повысить стоимость квартиры одновременно
Если вам интересна тема инвестиций и недвижимости — подпишитесь на канал в Дзен _ Я.Мессенджер _ Телеграм