Сдавала 5 квартир в аренду и все было хорошо. Но срочно решила их продать. Смена настроений или холодный расчет?0

Друзья я уже делал публикацию в блоге о бизнесе своей соседки по дому Анны.

"Сдавала в аренду 5 квартир и оказалась у "разбитого корыта". Лучше бы положила на вклады и была бы в шоколаде"

Не буду в деталях рассказывать, т.к. подробности можно прочитать здесь.

В общих словах ситуация следующая. У Анны есть 5 квартир, которые она сдает в аренду и с этой суммы оплачивает учебу сыну в ВУЗе. Если прошлый год был проблемным с точки зрения поиска арендаторов и их платежеспособности, то с декабря 2020 года ситуация выправилась.

У нее появились нормальные арендаторы и вот уже 4-й месяц она стабильно получает 110 тыс. рублей чистыми (за вычетом коммуналки). Анна зарегистрировалась самозанятой и платит с этого дохода налог 4%. Т.е. на руках у нее остается

= 110 000 * 0,96 = 105 600 рублей.

Этих денег ей вполне хватает на жизнь и оплату учебы сына.

Перед новым годом мы перекинулись поздравлениями и она сообщила. что у нее вроде все ОК. Поэтому я. честно говоря, не ожидал, что она опять обратиться ко мне со своим квартирным вопросом.

Она набрала мой номер и попросила о встрече.

Оказалось, что она всерьез собралась продать все свои квартиры. С этого она и начала свой разговор

"знаешь, я прикинула и решила, что сейчас удобный момент для продажи квартир и избавления от всех забот с арендаторами".

Мой ответ в таких случаях достаточно стандартный

"надо не поддаваться эмоциям, а все аккуратно посчитать".

Это мы и сделали.

Почему Анна решилась продать квартиры

Поводом для решения Анны стал значительный рост стоимости квартир в Московском регионе. О ее решении продать говорит тот факт, что она меня довольно долго мучила вопросами куда и как вложить средства. Но это отдельная тема и заслуживает отдельной публикации.

Квартиры, которые в начале прошлого года стоили 20 млн. руб. теперь стоят в районе 25 млн.руб., а то может и больше.

В целом за год они подорожали на 25%. И это действительно так. тут никакого вранья нет.

Расчет доходности арендного бизнеса

Мы рассчитали текущую доходность от сдачи квартир в аренду

При самых благоприятных вариантах ее чистый доход за год составит

= 105 600 * 12 = 1 267 200 руб.

В процентах к новой стоимости квартир доходность будет

= 1 267 200 / 25 000 000 = 0,051 или 5,1%

Это сумма до уплаты на налога на имущество, который у нее составляет 46 тыс. на 5 квартир. Значит реальная доходность будет менее 5%. И это максимальная доходность в которой не учтены расходы на мелкий ремонт, периоды без арендаторов и т.д.

Расчет доходности от финансовых вложений

Здесь все намного проще.

Сейчас можно получить ставку по вкладам — 5,5%.

Значит проценты по вкладам за год с учетом налога на вклады составят

= 25 000 000 * 0,055 * 0,87% = 1 196 250 рублей.

Если же часть денег вкладывать в ОФЗ то там доходность будет еще выше 6-7%.

Получается, что доход от вкладов и квартир практически идентичен. Только забот и хлопот намного больше при сдаче квартиры в аренду.

ИТОГО

Я показал расчеты Анне и она пошла думать, а может уже и подключать риэлтора к поиску покупателей. Она немного меня попытала на предмет того — продавать ей квартиры или нет. Но я вежливо ушел от ответа. Принятие инвестиционного решения — дело сугубо индивидуальное и инвестор сам должен нести за него ответственность.

Если бы это были мои квартиры, то я оставил бы себе одну однушку у метро. Такие квартиры всегда будут востребованы и ликвидны на рынке. Остальные бы постепенно продавал. Сейчас действительно цены прилично выросли в Московской агломерации и наступил достаточно удачный момент для продажи.

Но это мое мнение. А как бы вы поступили на месте Анны?

Рекомендую к прочтению

Взял кредит на 500 тыс. руб, чтобы заработать и повысить стоимость квартиры одновременно

Если вам интересна тема недвижимости и ипотеки — подпишитесь на канал в Дзен _ Я.Мессенджер _ Телеграм

Вам может понравиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.