Формально человек остается собственником своей недвижимости до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена запись о государственной регистрации прекращения его права (в частности, в связи с заключением сделки по распоряжению этим объектом).
Но, на самом деле, как показывает сложившаяся практика, собственники могут лишиться своей недвижимости даже без внесения в ЕГРН такой записи: обычной подписи на договоре будет достаточно. Вот один из таких примеров.
Мужчина дал в долг своей знакомой 3 млн рублей (она просила деньги, чтобы погасить ипотечный кредит в банке).
Заем оформили письменным договором, а в дополнение составили еще один договор — залога квартиры, которая принадлежала заемщице. Из него следовало, что в случае невозврата долга в оговорённый срок кредитор имел право обратить взыскание на это жилое помещение.
Вот только включить регистрационную запись о залоге квартиры в ЕГРН не удалось, поскольку она уже числилась там в залоге у банка (в рамках того самого кредитного обязательства, в счет исполнения которого женщина заняла у знакомого деньги).
Получив необходимые средства, заемщица благополучно рассчиталась с банком, но ипотечное обременение с квартиры так и не сняла, и деньги по договору займа тоже не вернула.
Когда же мужчина потребовал обратить взыскание на квартиру, ему, разумеется, отказали, т. к. государственной регистрации залога не было, а любое право на недвижимое имущество признается юридически действительным только после включения соответствующей записи в ЕГРН.
Есть вероятность, что в этом и заключался расчет заемщицы: после выплаты кредита банк точно не будет претендовать на ее квартиру, а до тех пор, пока запись об ипотеке остается в ЕГРН, новый залог не зарегистрируют — значит, недвижимость в безопасности. Но может быть причина была иной — доподлинно это неизвестно.
Как бы то ни было, мужчина не согласился с таким положением вещей и обратился в суд с иском об исключении из ЕГРН записи о залоге квартиры в пользу банка и о государственной регистрации заключенного с ним договора залога. В первой инстанции ему отказали, но после апелляционной жалобы суд удовлетворил его иск.
Согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон сделки уклоняется от ее государственной регистрации, суд может вынести решение о регистрации по требованию другой стороны.
Договор залога квартиры был заключен с соблюдением всех требований закона, но без заявления ответчика невозможно было внести сведения в ЕГРН о залоге, т. к. государственная регистрация носит заявительный характер.
Учитывая это, суд признал договор залога действительным и вынес решение о государственной регистрации (Мосгорсуд, определение по делу № 33-5778/2021).
Таким образом, мужчине удалось получить право залогодержателя квартиры, несмотря на то, что договор залога изначально не был зарегистрирован в ЕГРН.
Теперь он может обратиться в суд за решением о выставлении квартиры на публичные торги, чтобы вернуть свои деньги за счет продажи жилья.
Как видно, даже простой подписи на договоре залога квартиры может быть достаточно для того, чтобы этот залог признали действительным — со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Применительно к рассмотренной ситуации, такой подход выглядит справедливым. Но известно и множество других примеров — когда люди оказывались жертвами мошенников, подписав вместе с договором займа (на крайне невыгодных для себя условиях) договор залога своего жилья.
На основании такой подписи, даже без регистрации в ЕГРН, мошенники впоследствии могут добиться через суд переоформления права собственности на недвижимость на себя. Поэтому собственнику нужно быть особенно внимательным при подписании любых договоров, связанных с его недвижимостью.
© Сивакова И. В., 2023 г.