Как же приятно иметь дверь, разделяющую две квартиры на общем лестничном пролете. Это и безопасность, и возможность оставить вещи — хотя и с нарушением правил пожарной безопасности.
Но вот сосед настаивает на том, чтобы убрать эту дверь… И вы начинаете размышлять: можно ли её узаконить? Или, возможно, это вообще не требуется? Давайте разберёмся.
Лестничная клетка — общее пространство, а не ваше личное
Лестничная клетка, лифтовой холл, коридор — это общее имущество. Оно принадлежит всем владельцам дома.
Согласно закону, а именно в соответствии с ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ, каждый житель дома имеет право пользоваться этими квадратными метрами. Даже если кажется, что это не имеет смысла: кому нужен участок пола у вашей двери?
Тем не менее, с правовой точки зрения любой может потребовать убрать вашу дверь. И будет прав. А вы, как владелец, размышляете: раз у меня есть доля в общем имуществе, почему бы не установить перегородку? Нельзя. Ч.4 ст.37 ЖК запрещает выделение доли в общем имуществе.
Согласие всех собственников — ваш первый шаг
Для легализации двери требуется разрешение. Не только от соседей по площадке или подъезду, а от всех собственников дома!
Ч. 3 ст.36 ЖК ясно гласит: если вы отгораживаете часть общего имущества, это уменьшает его площадь. А для этого необходимо согласие всех — 100% собственников. Не ⅔, как иногда ошибочно предполагают, а именно всех.
Верховный суд, рассматривая дело о передаче 5,44 м² холла одному из жильцов, подтвердил: это не просто использование, а уменьшение общей площади, и без полного согласия — никак (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
Как собрать всех на общее собрание
А теперь представьте: вы бродите по подъезду, стучите в двери, ощущаете запах жареной картошки из одной квартиры, лай собаки из другой, а в руках у вас — стопка бумаг, которые шуршат, как осенние листья.
Вы собираете подписи. Но как организовать общее собрание, если в доме, скажем, 2000 квартир? Это сложно. Очень сложно. Можно попытаться заручиться поддержкой управляющей компании — возможно, они помогут? Но гарантии отсутствуют.
Заочное голосование может занять месяцы: три, четыре или более. В доме с 185 квартирами такое голосование длилось 3,5 месяца… А если кто-то из собственников живет в другом городе и сдаёт квартиру? Арендаторы голосовать не могут, а владельца вы не сможете найти.
Но есть решение: электронное голосование через портал ГИС ЖКХ — ст. 47.1 ЖК это позволяет.
Проект перепланировки — без него не обойтись
Предположим, вы собрали подписи. Но на этом ещё не всё. Установка двери — это перепланировка. А любая перепланировка требует проекта, согласно ст. 26 Жилищного кодекса.
Где получить проект? Обратитесь в бюро технической инвентаризации или в частную проектную организацию с разрешением на проектирование.
В проекте будет указано всё: место установки, материалы, размеры. Стоимость в крупных городах начинается от 7500 рублей. А если нанимать компанию для полного согласования — от 30 000 рублей. Сроки — до полугода. Долго… Но без проекта ни пожарный надзор, ни коммунальные службы ничего не согласуют. А что, если сделать без проекта? Об этом — чуть позже.
Пожарные нормы и коммунальщики — ваши главные препятствия
Если ваша дверь закрывает доступ к пожарной лестнице, согласовать её не удастся. Никогда. Ст. 34 закона «О пожарной безопасности» и Технический регламент о требованиях пожарной безопасности строги: безопасность превыше всего.
А ещё коммунальщики… Если в вашем тамбуре установлен электрощиток, отгородить его нельзя — пункт «д» пункта 10 Правил содержания имущества в многоквартирном доме это запрещает. Ведь через щиток проходят линии питания всего подъезда. Представьте: запах горелой проводки, гул трансформатора, а доступа к щитку нет.
Что будет, если не узаконить
Не согласовали дверь? Тогда любой сосед может обратиться в суд. И суд обяжет вас её убрать — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ. В Екатеринбурге суд заставил владельца снести перегородку в общем коридоре: не было согласия всех жильцов (дело № 2-843/2020).
В Нижнекамске управляющая компания добилась сноса перегородок сразу в шести квартирах (дело № 2-3761/2020). Судебная практика ясна: нет согласия — демонтируйте.
Кроме того, возможны штрафы. Самовольная установка — это административное нарушение по ст.19.1 КоАП РФ: 100-300 рублей. Нарушение пожарных норм? Уже 5000-15 000 рублей по статье 20.4 КоАП РФ.
Если дверь уже стоит — что делать
А что, если дверь стоит давно? Возможно, вы её и не устанавливали. Процедура остаётся той же: собрание, проект, согласование. Но если дверь установил предыдущий владелец, вы не обязаны её убирать. Верховный суд подтвердил: нельзя заставлять жильцов сносить то, что сделали не они. А если вы скажете, что дверь не ваша? Тогда сосед или управляющая компания могут просто снести перегородку и дверь.
Когда согласование не нужно
Существует один случай, когда вы можете установить дверь без согласования — если она была предусмотрена в проекте дома изначально. Например, тамбурная дверь на несколько квартир — для колясочной. Но помните: за дверью не должно быть общедомового имущества — счетчиков, пожарных гидрантов.
А вы за дверь в тамбуре или за свободное пространство?