Добрый день, уважаемые гости и подписчики моего канала!
Интернет переполнен различными объявлениями о продаже частных домов, есть и новые дома, есть в продаже б/у, но очень свеженькие (3-5 лет), а есть и старые, построенные 10, а то и 20 лет назад.
Старые дома оценить несложно, к ним и доверия больше, ведь такие дома уже прошли проверку временем, а вот к первым двум категориям я отношусь с особой опаской, поскольку знаю много недобросовестных застройщиков, которые портят рынок, скупая участки и строя на них такие дома, которые уже лет через 7-10 начинают разрушаться. Такие застройщики портят рынок тем, что вступают в конкуренцию с добросовестными застройщиками и чаще всего демпингуют (снижают) цены, естественно люди хватаются за такие дома и потом страдают, а многие и перепродают под видом отличного дома, при этом скрывая и маскируя недостатки…
Вот здесь и кроются сюрпризы! Ведь далеко не каждый покупатель знает сферу строительства… в этой статье я изложу те моменты, на которые стоит обратить внимание и из-за которых даже не стоит смотреть дальше такие дома…
Первым делом, зайдя на территорию участка, оцениваем уровень грунтовых вод. В этом помогут соседи, колодцы, различные скважины, цокольный этаж и даже подвал или погреб. Если нет канализации, оцените уровень воды в сливной яме. Обратите внимание не на молодые, но на старенькие деревья — если в радиусе 50 метров их нет, то это беда, корневая система преет от переизбытка воды и деревья не доживают до зрелого возраста.
Нужно учесть, что уровень воды постоянно меняется, а пиковый подъем приходится на весну и осень. На стенах подвалов не должно быть высолов, а более того — там не должно быть комаров и мошек, которые так любят влажность. Если вода все же высоко, но вам очень понравилось место, то нужно попросить у хозяев проект и обратить внимание на фундамент, пусть владельцы покажут дренажную систему вокруг дома и вокруг участка, плюс откроют дренажные колодцы. Конечно, здесь нужна будет помощь специалистов, но на такой местности обычно делают незаглубленные монолитные плиты, завинчивают сваи или забивают ЖБ столбы.
Важно обойти весь дом по периметру и, вглядываясь в фасад, поискать раскрывающиеся еле заметные трещинки. В новых домах они принимают вот такой вид, могут быть вообще еле заметны:
Их не видно под общим взглядом на дом, но если присмотреться, очень даже заметно. И если есть трещина с внешней стороны, то определенно будет деформация штукатурки и внутри дома. Трещина говорит об одном — неправильно сделан фундамент и этот дом в дальнейшем "кот в мешке" — сюрпризы еще будут 100%.
Пристальное внимание обращаем на углы оконных и дверных проемов. Если трещин нет, осматриваем дальше…
Переступив порог, нужно почувствовать качество воздуха. Именно на этапе входа в дом, так как уже через минуту нос привыкнет к микроклимату помещения. Если воздух спертый или душно, то плохая вентиляция или ее нет вообще. Если сильно воняет благовоньями, вас обводят вокруг пальца, скорее всего в доме есть источник грибка. Застройщики часто мудрят с утеплением, экономят на мастерах. Гастарбайтеры постоянно путают, где мембрана, а где пароизоляция, кладут дешевые утеплители туда, где им совершенно не место, такие дома нормально не вентилируются, нет положенного замещения воздуха, в итоге развивается плесень.
Частенько продавцы обращаются к "мастерам косметики", это фирмы, которые делают предпродажную подготовку и очень хорошо маскируют изъяны. Чаще всего, наводимый марафет призван отвлечь внимание покупателя на уют и теплую атмосферу, вместо конструкционной части, но поверьте — финишная отделка и дизайн вторичны, вы все равно всё перестроите внутри под себя, а сейчас время уделять нужно только конструкции и материалам, из которых сделан дом!
Нужно проверить, все ли радиаторы в доме одинаковой температуры — оценить приблизительно на ощупь. Если одни холодные, а другие горячие, то система отопления либо не настроена, либо неправильно сделана. Попытайтесь скинуть в цене на переделку! Обязательно попросите поднять квитанции ЖКХ за зимний период, тогда у вас четко сложится понимание о расходе газа (электричества) и о платежах, а также о качестве утепления дома!
На потолке не должно быть никаких подтеков, а если стыки обоев отходят — не стесняйтесь посмотреть за них на основание (не стену). Обычно, обои отходят от сырого основания — в этих местах будут потемнения.
Обратите внимание на напольную плитку. Основанием для плитки служит стяжка, она обязательно выполняется с деформационными швами, которые призваны компенсировать расширение материала. Если плитка уложена не по технологии или со стяжкой есть проблемы, то обязательно на полу будут еле заметные сколы в одном направлении.
На однородной плитке они сразу бросаются в глаза, но если плитка из дорогой коллекции с рельефом и рисунками — этого практически не заметно с высоты человеческого роста. Не стесняйтесь присесть на корточки и всмотреться в пол, ведь дальше возможно потребуется перестелить плитку, а это ваши доп.вложения!
По возможности, нужно в комплексе оценить конструктив дома, фундамент и цоколь, стены, перекрытия, кровлю. Попросите хозяев показать вам фотографии дома со времен строительства, сейчас каждый добросовестный застройщик их делает, чтобы доказывать покупателям, что дом строился качественно.
Если Вам действительно очень нравится дом со всеми найденными недочетами, то лучше обратиться к помощи эксперта, чтобы оценить сумму вложений на переделки — тогда будет понятно, стоит ли ввязываться в сделку.
От автора
Со своей стороны, я бы все таки советовал выбирать дом, который строился хозяином, а не делался специально на продажу. Такие дома сразу видно по стилю застройки, они выбиваются из шаблонных однотипных проектов. Нужен простой объективный взгляд — "хозяйские" дома обычно без дешевых пластиковых козырьков из Леруа, имеют много освещения внутри и снаружи, в таких домах много розеток продуманных с умом, застройщики никогда не переплачивают за электромонтаж и экономят на количестве электрических точек.
Владелец дома в отличие от застройщика не поставит дешевые окна. Открыв любое окно, рулеткой достаточно померить толщину профиля, В средней полосе России она должна составлять не менее 67 мм, если это 50-60 мм, то профиль будет холодным всего с 3-мя камерами.
И еще… не спешите ударять по рукам с продавцом, пока не проверите документы. У него должен быть весь пакет, начиная от документов, подтверждающих владение участком и разрешений на строительство до документов на ввод дома в эксплуатацию.
А на этом всё! Надеюсь, что статья стала для Вас полезной!