Вопрос задал подписчик. Он прочитал о том, что Минфин недоволен тем, что ипотеки по льготным программам выдается все больше и больше. Вот тут, например, можно прочитать новость. В Минфине считают, что многочисленные программы льготной ипотеки деформируют рынок и создают угрозы для бюджета. Ведь денег на них государству надо выделять все больше.
Собственно, подписчик спрашивает, надо ли срочно брать ипотеку, пока не поотменяли программы и ставки не взлетели?
Если говорить о моем мнении, то я ничего страшного тут не вижу. Все дело в том, что ипотечные программы от государства тесно связаны с ценой недвижимости. Когда выдается много льготных кредитов, это подстегивает рост цен или не дает им падать — в зависимости от ситуации.
Самый заметный рост цен начался в 2020 году, когда в пандемию перезапустили льготную ипотеку. По сути она поддерживает в основном застройщиков. Почему? Если цена квартиры растет, а ставка уменьшается, то в плане ежемесяного платежа для заемщика выйдет то на то. А иногда и больше приходится платить.
Банку тоже все равно, выдать ипотеку, например, под 9% или под 7% от заемщика и с компенсацией оставшихся 2 процентных пунктов со стороны государства. Меньше будут брать при % выше? Так если ежемесячный платеж будет такой же, то и клиентов, которые потянут ипотеку, будет столько же.
Я не думаю, что резко отменят все программы, но могут ужесточить условия, то есть меньше людей будет соответствовать критериям. Но это означает, что и цены не будут расти или даже немного снизятся. Цены же идут вслед за спросом. Например, 10 семей хотели взять ипотеку по льготной ставке. Ее отменили, а по обычной ставке ипотеку могут себе позволить уже только 5 семей. Кому продать оставшиеся 5 квартир? Придется снижать цены, если других покупателей не найдется.
То есть важен не сам факт льготной или не льготной ипотеки, а то, сколько будет ежемесячный платеж и сколько платежеспособных покупателей жилья вообще есть. И цена квартиры влияет на это очень сильно. Сегодня можно купить двушку по льготной ипотеке, но окажется, что 4 года назад точно такая же двушка стоила намного дешевле. И даже по обычной ипотеке без субсидирования государства меньше будет платить семья, которая взяла кредит в 2019, а не в 2023 году.