Полезная статья вышла сегодня у РБК. Она рассказывает о все более популярной практике — банки предлагают клиентам заплатить за скидку по ставке ипотечного кредита. Кое-где эта опция уже есть, где-то собираются скоро запустить сервис — по конкретным банкам по ссылке расписано.
Суть предложения такова. Заемщик вносит единовременный платеж при оформлении ипотеки, за это ему снижают ставку. Вот так ВТБ описывает пример сделки на базе своих параметров:
Пример скидки при выплате кредита за 20 лет
При сумме кредита 5 млн рублей и ставке 10,9% ежемесячный платеж составит 51,2 тыс. рублей. При единовременном платеже в 289,5 тыс. рублей заемщик снижает ставку на 2 п.п., а ежемесячный платеж – на 6,6 тыс. В результате общая экономия на переплатах составит 1,59 млн рублей.
В чем тут подвох? При досрочном погашении выгода теряется полностью или частично. Вдобавок обычно по договору сначала гасятся проценты, а потом уже — тело кредита. А экономию по такой схеме мы покупаем именно для ставки, то есть для процентов.
Для банков такая опция выгодна — они получают дополнительные деньги здесь и сейчас, уже могут использовать их в своем обороте. А заемщик еще может все досрочно погасить и не использовать по сути свою оплаченную экономию.
Вдобавок такая тема чаще всего используется в кредитах без льготных госпрограмм — например, при оформлении ссуды на вторичку. А там ставки выше, чем на новостройки, такой сервис помогает привлечь дополнительных клиентов. Ставка-то меньше, а за этот дисконт еще и сам клиент заплатит.
Описанную выше опцию нельзя считать каким-то обманом или нечестностью банков — все условия прописаны, соглашаются те, кто хочет. Также это может быть действительно выгодно, если клиент реально планирует погашать долг весь срок — 7,10, 20 лет или сколько там. Приведенный выше пример ВТБ вполне реален. Но многие заемщики стараются вносить деньги досрочно.
Если считать чисто по цифрам, то досрочное погашение экономически не имеет смысла. Тот же платеж в 50 тыс. рублей, например, сегодня и через 10-15 лет — это разные деньги из-за инфляции, доход работающего человека в номинальных цифрах за это время вырастет (пенсионеров не берем). Даже если предположить, что я, например, получаю 100 тыс. рублей сегодня и через 10 лет у меня будет такрй же доход. Все равно получится выгоднее выделять эту сумму через 10 лет, потому что если бы я кидала дополнительную невыплаченную (но возможную) сумму досрочки на вклад в банке, за эти 10 лет я бы получила % по депозиту.
В то же время назвать досрочное погашение неразумным тоже нельзя. Вдруг моя зарплата через 10 лет тоже будет 100 тыс. рублей? Тогда выделять 50 тыс. из бюджета мне будет сложнее, т.к. затраты на еду, коммуналку и т.д. вырастут из-за инфляции. А еще есть вероятность потери работы, других сложностей — в такой ситуации проще сидеть в своей квартире, а не в ипотечной, за которую надо еще платить.
Так что тут опять надо выбирать, какой вариант больше нравится.