Собственникам квартир нередко приходится слышать, что раз они собственники, то они обязаны оплачивать и капремонт, и налоги, и содержание общедомового имущества, и т. д.
Поэтому полагаю, интересно будет узнать, за что владельцы жилья все-таки платить не должны. Приведу несколько примеров из практики судов.
1. За содержание и благоустройство придомовой территории
Управляющая компания несколько лет выставляла собственникам помещений в многоквартирном доме дополнительный счет за «содержание и благоустройство земельного участка» (т. е. придомовой территории).
Но один из жильцов с этим не согласился: ознакомившись с копией протокола общего собрания собственников, он выяснил, что решение об утверждении тарифа за указанную услугу не было принято.
Тем не менее, управляющая компания отказалась сделать перерасчет — и гражданин обратился в суд.
Дойдя до Верховного суда РФ, он все-таки добился, чтобы плату за содержание земельного участка признали незаконной.
По Правилам № 491 перечень работ и услуг в рамках содержания общедомового имущества (в т.ч. порядок их финансирования) утверждается на общем собрании собственников (п.п. 16 — 17).
Поэтому в отсутствие решения собрания об одобрении тарифов на содержание придомовой территории управляющая компания не вправе выделять такую услугу в отдельную статью расходов и взимать за это дополнительную плату (ВС РФ, определение № 5-КГ21-42-К2).
2. За ремонт и поверку общедомовых счетчиков
Собственники квартир не обязаны оплачивать ремонт и поверку общедомовых счетчиков, эти расходы возлагаются на управляющую компанию — такие разъяснения недавно опубликовал Минстрой России (Письмо от 17.03.2022 № 10955-ОЛ/04).
Если управляющая компания требует от жильцов дома собрать дополнительные средства, к примеру, на ремонт общедомового счетчика, стоит напомнить ей следующее:
— согласно Правилам № 491 установка, ввод в эксплуатацию, а также обеспечение надлежащей работы общедомового прибора учета (в т.ч. осмотры, техобслуживание, поверка и т. д.) включаются в содержание общего имущества дома (п.п. «к» п. 11) — за исключением лишь счетчиков электроэнергии (которые обязаны содержать гарантирующие поставщики),
— поэтому ремонт общедомового счетчика является непосредственной обязанностью управляющей компании в рамках заключенного с собственниками договора управления домом, и взимание за это дополнительной платы с жильцов незаконно (ст. 161 ЖК РФ).
3. За неработающий лифт
Поскольку лифт является частью общедомового имущества, за его содержание собственники должны платить управляющей организации ежемесячно.
Однако, если работы по содержанию и ремонту общего имущества дома выполняются некачественно, то, согласно Правилам № 491, полагается снижение платы (п. 6 Приложения к Правилам).
Таким образом, в тех случаях, когда по вине управляющей компании лифт вышел из строя (в частности, не были проведены своевременные ремонтные работы), собственникам обязаны вычесть из счета за содержание лифта период простоя и сделать соответствующий перерасчет.
Эта позиция подтверждена как органами государственной жилинспекции (Публикация на официальном сайте ГЖИ Санкт-Петербурга от 04.10.2021), так и судом (АС Санкт-Петербурга и ЛО, дело № А56 – 51649/2021).
Причем не должны оплачивать период простоя лифта все собственники помещений в доме, независимо от того, в каком подъезде он не работал.
4. За моральный вред, причиненный своими квартирантами
Кассационный суд заступился за собственника квартиры, который сдавал ее в аренду.
Сосед потребовал взыскать с хозяина моральный вред за то, что квартиранты бросали окурки на его балкон, а табачный дым попадал в его квартиру, и вся его семья была вынуждена им дышать.
Однако суд постановил, что собственник не обязан оплачивать моральный вред за своих квартирантов, если его личной вины в нарушении прав истца на здоровье нет.
Платить должны непосредственные виновники правонарушения (Первый КСОЮ, определение № 88-22464/2021).