Добрый день, уважаемые читатели!
Многие привыкли к тому, что дом — это роскошь, а значит — он должен быть дороже квартиры. И, когда мы видим свеженький только что построенный жилой дом по цене двушки (2 комн. квартиры), многие задаются вопросом: "А как такое может быть?". Может! И частный застройщик все равно зарабатывает на нем, иначе сфера строительства на продажу стояла бы на месте, но мы видим, что застройщиков на рынке все больше и больше… Значит ли это, что в этой теме крутятся хорошие "бабки"? Конечно! Обо всем по порядку…
Возьмем Авито… зайдя в категорию объявлений по торговле недвижимостью, прокручивая варианты мы будем спотыкаться о дома, стоящие на 3-х сотках земли. И не просто отдельно стоящие, а стоящие рядом со своими близнецами :-)))
Ну, здесь очевидно, что застройщик купил один типовой проект и ему неохота тратить деньги на другие, он размножает эти дома в тех местах, куда может их втиснуть по габаритам. Именно втиснуть, а не расположить согласно противопожарным отступам! Была бы его воля, он бы 4 одинаковых дома построил бы на 6 (шести) сотках.
Потому что ему плевать на тех, кто будет жить в этих домах. А если плевать на жильцов, то зачем тратиться на качественный строительный материал… согласны?
По сути, строительство на продажу — это очень коварная сфера у нас в стране. Зачастую, очень сложно назвать строителями тех людей, которые строят на продажу! Это коммерсанты (торгаши), которые вкладывают минимум, продают за максимум, а пополнение их карманов происходит за счет будущих жильцов, это же — торгашество чистой воды. И после строительства дома — никакой ответственности. Дальше, хоть трава не расти, пошлют по телефону далеко и надолго.
Я в строительной сфере уже достаточно долго и по качеству оконного профиля или по количеству розеток в доме уже могу понять, человек экономил на строительстве или склонялся больше к качеству, но давайте ближе к теме…
Итак, как мы знаем, стоимость готового объекта формируется из цен на:
- участок земли;
- подключенные коммуникации;
- стройматериалы и их доставку;
- работу строителей;
- доход застройщика.
Если выразить всё в процентном соотношении, то стоимость готового объекта можно представить вот в таких долях:
Безусловно, эти проценты усреднены и зависят от региона и расположения частного дома, в черте города или за его чертой, есть городские коммуникации или нет. Но, в среднем они такие по всей России.
Есть такие частные лица, находящиеся в хорошей дружбе с администрацией, которая выделяет землю под ИЖС, а частник берет ее за копейки, нарезает на участки и ведет застройку. Это игра по-крупному.
В большинстве же случаев, рынок переполнен мелкими застройщиками, которые скупают землю у бабушек и дедушек в населенных пунктах, сносят старые сараи, строят новые дома вплотную друг к другу, размежевывают территорию и успешно продают.
Поэтому мы можем часто видеть участки "сапожками":
Как вам такое? Главное — оставить место для въезда автомобилей, а то что дома в метре друг от друга — никого не волнует.
Еще одна ситуация с узкими домами:
Чтобы все посчитать, я возьму первую ситуацию, где на одном участке два дома и один из участков после межевания выглядит в форме буквы "Г". Итак, территориально я взял участок в пригороде г. Ростова-на-Дону, 10 км. (5 минут езды) по трассе от мегаполиса.
Участок стандартный 6,2 сот., куплен застройщиком в начале лета 2020 г. за 2 100 000 млн. После сноса старых построек и застройки земли двумя новыми домами, участок разделен на два по 3,1 сотки.
Итак, вот один из двух наших "красавцев", построенных за два месяца, точнее — за 72 дня:
Пообщавшись с застройщиком, я выяснил стоимость каждого из этапов.
Цена земли при ее покупке стандартна и застройщик повлиять на удешевление не может, поскольку собственник не администрация, а физ. лицо, которое диктует свою цену. Что касается коммуникаций, то конечно же есть знакомые, которые могут сделать процедуру врезки (если ее не было до этого) немного дешевле.
Касаясь непосредственно строительства, поскольку это застройщик, то крупные поставщики материалов и магазины делают скидки 20-50% от розничной стоимости, а нанимается на работу в большинстве случаев самая дешевая рабочая сила.
Итак, затраты застройщика на два одинаковых дома составили:
- на землю — 2 100 000 руб.
- на коммуникации — 608 000 руб.
- на строительство — 4 140 000 руб.
Разбивка отдельно по каждому дому в табличке:
Стоимость же каждого дома, выставленного на продажу, оценивается согласно объявления на Авито в 4 200 000 руб.
Навар, который будет получен с продажи посчитать совсем нетрудно и он будет равен разнице между затратами и суммой продажи:
8 400 000 (4 200 000 * 2) — 6 848 000 = 1 552 000 руб.
Достойный доход в 1,5 млн., не правда ли? Почему бы через полгодика и не купить бы себе "крузак"? Безусловно, здесь есть непредвиденные расходы, а это:
- бензин;
- з/п прорабу;
- строители что-либо украли;
- прочий форс-мажор.
Пусть даже и отлетают непредвиденные расходы от итоговой цифры (~20%), но все равно у нас с двух построенных объектов выходит не меньше одного миллиона рублей за 2 месяца. Безусловно, продаваться дом может и полгода, но и застройщик, как вы видите, может двигаться по цене и уступать покупателям очень хорошие суммы, чтобы быстрее продать объект. Даже если маржа составит и 500 000 руб. за 2-3 месяца — это будет прекрасно!
А этих объектов у частника одновременно строится ни один и ни два.
Но, если посмотреть на качество этих домов, то хочется плакать. Добросовестных застройщиков, которые держат высокую планку — единицы, они всегда дают гарантии на свои объекты, показывают покупателю полный фотоотчет всего хода строительства дома и не выбрасывают сим-карты после продажи. Но, они и получают в 2-3 раза меньше за счет использования качественных материалов и профессиональных строителей, оставляя конкурентную цену.
Хотелось бы, чтобы таких было больше!!!
На этом всё, спасибо за внимание!
Удачи Вам и добра!
Где и какой раствор лучше всего применять? Соотношение цемента и песка: 1:1, 1:2, 1:3, 1:4, 1:5, 1:6