В сделках с жилыми помещениями, как правило, присутствует множество нюансов и подводных камней. При этом участникам сделки далеко не всегда удается решить самостоятельно возникшие проблемы и приходится обращаться в суд.
В сегодняшней публикации рассмотрим три новых правила дарения квартиры, опираясь на ряд недавних решений Верховного суда РФ.
1. Отмена брачного договора не должна влиять на дарение недвижимости
Супруги выкупили 2/3 квартиры, а спустя несколько лет заключили брачный договор, согласно которому эта доля переходила в личную собственность мужа.
А еще через некоторое время произошел развод — и жена подала иск о признании брачного договора недействительным, объяснив, что под психологическим давлением она подписала его на крайне невыгодных для себя условиях.
Началась долгая судебная тяжба, а в это время супруг, все еще будучи законным собственником, подписал договор дарения 2/3 квартиры со своим родственником.
В итоге суд признал брачный договор недействительным — и бывшая жена потребовала у родственника свою часть квартиры.
Однако Верховный суд РФ указал, что доля квартиры была подарена титульным собственником по его воле (на момент сделки брачный договор был действителен).
Поэтому новый собственник не обязан возвращать свою долю в квартире. Бывшая жена должна решать вопрос о компенсации стоимости своей доли с бывшим мужем (ВС РФ, определение № 78-КГ22-5-КЗ).
2. Дарение признается действительным, даже если до регистрации в ЕГРН даритель скончался
Семейная пара много лет ухаживала за одиноким пожилым мужчиной. В феврале 2018 года тот в знак благодарности подписал договор дарения своей квартиры в их пользу.
Но завершить процедуру переоформления недвижимости не удалось: даритель попал в больницу и не смог подать документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к одаряемому.
А в ноябре его не стало. И поскольку он все еще числился собственником квартиры по ЕГРН, а наследников у него не было, на квартиру стала претендовать муниципальная администрация, ссылаясь на правило о выморочном имуществе.
Спор о том, кому принадлежит жилое помещение, дошел до Верховного суда РФ — и он встал на сторону одаряемых.
По мнению высшей инстанции, отсутствие государственной регистрации в ЕГРН не влечет недействительность самой сделки.
Если договор содержит все существенные условия, подписан и исполнен (квартира передана одаряемому), то суд может вынести решение о регистрации права собственности (по аналогии с теми ситуациями, когда продавец недвижимости уклоняется от регистрации сделки).
В результате квартира досталась одаряемым (ВС РФ, определение № 41-КГ21-17-К4).
3. Нельзя выселить постоянного жильца, специально передарив квартиру
Бабушка подарила своей внучке квартиру, но с условием, что в ней будет постоянно проживать она и ее сын (отец той самой внучки). Когда бабушки не стало, у внучки с отцом произошел конфликт, и она потребовала освободить ее законную жилплощадь.
Получив отказ, она стала добиваться выселения отца через суд. Но поскольку договор дарения содержал условие о сохранении за отцом права пользоваться жильем, суд отказал ей в иске.
Тогда она заключила новый договор дарения со своим родственником — и тот, став новым собственником квартиры, также потребовал в суде выселить члена семьи прежнего собственника.
По закону переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает все права на нее для членов семьи предыдущего собственника (ст. 292 ГК РФ).
Однако в данной ситуации суд первой инстанции усмотрел признаки мнимой сделки: получив отказ по своему иску, внучка вскоре передарила квартиру родственнику, который тут же подал аналогичный иск о выселении.
Верховный суд РФ поддержал эту позицию и не позволил выселить постоянного жильца из квартиры (ВС РФ, определение № 18-КГПР21-99-К4).