С тех самых пор, как ввели частную собственность на жилье, существует серьезная проблема: как ужиться в одном жилом помещении сразу нескольким его собственникам?
Судебная практика не раз доказывала печальными примерами, что даже будучи близкими людьми, владельцы долей в квартире в итоге становились между собой врагами. Приведу один из таких примеров.
В трехкомнатной квартире жили мать и сын. На каждого после приватизации было оформлено по 1/2 доли в праве собственности. У отца давно была другая семья, и на это жилье он не претендовал.
Шли годы, сын вырос и создал свою семью. Но, как часто бывает, жилищный вопрос встал серьезной преградой на пути к семейному счастью.
Невестка категорически не желала делить жилплощадь со свекровью и настаивала на разделе квартиры. Сын стал требовать от матери выделить ему его законную долю.
В результате та вынуждена была съехать из квартиры, а спустя некоторое время к молодоженам поступила претензия от незнакомых людей с требованием о вселении.
Как выяснилось, мать оформила дарственную на свою половину квартиры в пользу некоего мужчины, а тот, в свою очередь, подарил 1/4 своей сожительнице.
По закону сособственник вправе продать свою долю в квартире посторонним, но при условии, что он предварительно предложил выкупить ее другим сособственникам, а те отказались или ничего не ответили (ст. 250 ГК РФ).
А вот подарить долю он может кому угодно, и даже уведомлять об этом других сособственников не требуется. Поэтому довольно часто в практике встречаются случаи дарения доли в пользу посторонних лиц.
Разумеется, очень высока вероятность, что за подобным дарением кроется купля-продажа. Дарственная нужна лишь для того, чтобы «обойти» остальных сособственников и продать долю конкретному человеку.
Но доказать, что за дарением на самом деле стоит купля-продажа и интересы сособственников тем самым были нарушены, практически невозможно.
Ведь для этого нужно представить суду документы, подтверждающие передачу денег за долю. А где их взять, если расчет проходил между продавцом и покупателем наличными деньгами и без свидетелей?
Поэтому иски сособственников, к которым таким вот образом фактически подселяют посторонних людей, в большинстве случаев остаются без удовлетворения.
А вот новым совладельцам квартиры иск удовлетворили: суд обязал сына предоставить им ключи от входной двери и выделить отдельную комнату в пользование.
Планировка квартиры вполне позволяла обеспечить двум семьям проживание в изолированных комнатах с равным доступом к местам общего пользования.
Доли новых сособственников (1/2 на семью) были вполне соразмерны отдельной комнате в квартире. Так что суд не мог запретить им реализовать свое право собственности и проживать на своих законных «метрах».
Полагаю, сын не раз еще пожалел о том, что не договорился с матерью по-хорошему. В итоге пришлось делить одну жилплощадь с совершенно посторонними людьми.
А в перспективе те могут вселить туда своих родственников (подарив им долю от своей доли квартиры) и так далее.
К сожалению, закон, запрещающий сделки с микродолями в жилых помещениях, так до сих пор и не принят. Значит, для владельцев доли сохраняется угроза стать жителем так называемой «резиновой квартиры».
Опираясь на судебную практику, можно выделить ряд обстоятельств, когда все-таки можно защититься от вселения «незваных» сособственников:
1) если доля незначительна и не может быть реально выделена (в виде отдельного жилого помещения),
2) при этом вселяемый не является членом семьи для уже проживающих в квартире сособственников и не имеет существенного интереса в пользовании общим имуществом.
В таких случаях вселение сособственника приводит к существенному нарушению интересов других сособственников.
И суд по их иску может признать долю вселяемого незначительной, обязав продать ее тем сособственникам, которые живут в квартире и имеют большую долю (ст. 252 ГК РФ).
Например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 5-КГ17-51.