Неуплата налогов у большинства людей ассоциируется, прежде всего, с уголовной ответственностью.
Но есть реальные примеры, когда недовольные соседи писали заявления в правоохранительные органы о том, что собственник такой-то квартиры сдает ее жильцам и не платит налоги, представляли убедительные доказательства, но все равно получали отказ в возбуждении уголовного дела.
Что же в действительности грозит сейчас собственникам недвижимости за неуплату налогов с арендных платежей?
Прежде всего — взыскание недоимки по налогам, пеней и штрафов. Если сотрудники ФНС докажут факт нелегальной сдачи недвижимости в аренду, они начисляют налог в пределах последних 3-х лет, а также пени на эту недоимку.
Речь идет, прежде всего, о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ): резидентам РФ он начисляется по ставке 13% от полученного со сдачи недвижимости дохода.
Процентная ставка пеней для физических лиц и ИП составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, которая действует на день их начисления (ст 75 НК РФ).
Дополнительно за неуплату налога взимается штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если доказано, что правонарушение было совершено умышленно, штраф повышается до 40% (ст. 122 НК РФ).
Согласно разъяснениям Минфина России НДФЛ начисляется в т.ч. на сумму коммунальных платежей, которые начисляются не по счетчикам (например, вывоз ТКО, плата за содержание общедомового имущества) — если по условиям аренды их вносят квартиранты (Письмо от 01.02.2019 № 03-04-05/5889).
В некоторых случаях, помимо НДФЛ, арендодателю могут доначислить еще и недоимку по НДС (также вместе с пенями и штрафами).
Дело в том, что плательщиками НДС по закону признаются ИП и юридические лица. Но если физическое лицо ведет предпринимательскую деятельность без регистрации ИП, он все равно будет отвечать как ИП — в т.ч. и за неуплату НДС, который начисляется на арендные платежи (ст. 11 НК РФ).
По мнению ФНС (которое в основном совпадает с мнением судов), под признаки предпринимательской деятельности подпадает систематическая сдача в аренду объектов нежилой недвижимости, целевое назначение которой не связано с удовлетворением личных, семейных или домашних нужд (например, Письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@, Определение Верховного суда РФ № 16-КГ18-17).
Если выяснится, что собственник недвижимости сдает ее в аренду в качестве предпринимательской деятельности, ему грозит также административный штраф за отсутствие официальной регистрации в качестве ИП (от 500 до 2 000 рублей — ст. 14.1 КоАП РФ).
Что же касается уголовной ответственности, то на сегодняшний день уклонение от уплаты налогов признается преступлением, если оно совершено в крупном или особо крупном размере — это начинается от суммы налоговой недоимки в 2,7 млн рублей за последние 3 года (ст. 198 УК РФ).
Очевидно, что в практике сдачи недвижимости в аренду такие суммы налогов встречаются крайне редко.
Поэтому в подавляющем большинстве случаев собственники недвижимости избегают судимости за нелегальную сдачу в аренду недвижимости, и дело ограничивается лишь взысканием налоговых недоимок и штрафов.