Я знаю, что многие ищут секретные стратегии, которые позволят заработать выше среднего, дадут плюс 20-30-40% годовых. И таких "стратегий" в избытке есть в сети. К сожалению, их авторы часто завышают ожидаемую доходность — не знаю, сознательно или просто считать не умеют.
Поэтому хочу на подробном примере разобрать, как считать. Возьмем одну из популярных стратегий: заработок на недвижимости. Человек берет ипотеку, покупает квартиру и начинает ее сдавать посуточно.
Собственные средства: 500 тыс руб
Ипотечные средства: 2.5 млн руб
Стоимость квартиры: 3 млн руб
Ремонт: 750 тыс руб
Итого: 3 750 000 руб.
Доход от аренды: 46 тыс руб/мес = 552 000 в год
Считаем доходность: 552 000/3 750 000 х 100 = 14,72%
Считаем доходность от всей суммы, а не на вложенные 1.250 млн, потому что квартира как актив уже в собственности. Но из этой доходности мы должны вычесть расходы на обслуживание кредита.
При ставке 10% и кредите на 20 лет ежемесячный ипотечный платеж составит 24 тыс руб. Первые 10 лет из этой суммы на оплату процентов будет уходить от 15 до 20 тыс руб. Возьмем среднее значение 17.5 тыс. Это 210 000 в год.
Также вычитаем расходы на коммуналку (3000 руб/мес = 36 000 руб/год) и на горничную (ну пусть будет так же 3000 руб/мес = 36 000 руб/год). Встречают и провожают гостей сами "инвесторы".
Итоговые расчеты должны выглядеть так: (552 000 — 210 000 — 36 000 — 36 000)/3 750 000 х100 = 7,2% годовых. И это без учета налога на имущества и налогов по ставке 13%, которые вообще-то положено платить с такого дохода.
Итого, получаем бизнес, который требует вовлеченности от владельца. Получаем ненужный по сути кредит. И доходность по ставке депозита, которая может еще и ухудшиться, если будет неурожайный месяц…
В наших расчетах не хватает еще одного нюанса. Изначально квартира из примера куплена на котловане, потому столь низкая цена. Люди два года платили ипотеку и не получали доход. То есть по идее мы должны эти расходы вычесть из доходов первых лет.
Но это упражнение предлагаю вам выполнить уже самостоятельно.