Самый простой вариант получить дом или дачу на своей земле – купить готовый. На заработанные или заемные средства (если в ипотеку). Но если при строительстве вы знаете, из чего и как идет строительство. Вы можете контролировать качество или вообще спрашивать качество только с себя (если стоите своими руками). То при покупке вам достается кот в мешке. Как оценить объект?
Строение дома состоит из конструкционных элементов: фундамент, стены, перекрытия, крыша, коммуникации. Их поэтапно и нужно оценивать.
1. Фундамент
Вначале нужно оценить несущую способность грунтов. Это плотные глины, песок или заболоченная территория. Бывают случаи, что дома даже кренятся со временем от морозного пучения на болотах, ломает фундамент и на рискованных грунтах лучше не рассматривать варианты.
Самый надежный и беспроблемный фундамент – плитный или свайный (как в многоэтажках). Остальные смотрите на наличие трещин. У специалистов есть приборы оценки прочности бетона (склерометры). Можно определить марку бетона. Если прочность ниже В25, то на бетоне сэкономили.
В ленточном фундаменте и с полами по лагам должны быть продухи. Фундамент должен быть утеплен (если дом в финишной отделке). Должна быть отмостка (отвод воды от фундамента) и в идеале – дренажная система, особенно если есть уклон к фундаменту. Водостоки – тоже обязательны.
2. Перекрытия
В полы и под пол нужно залезть эндоскопом и осматривать на предмет гнили и грибка. На алиэкспресс с подключением к смартфону прибор стоит 1000 руб. Не поленитесь его приобрести. Лучше, если перекрытия будут бетонные (монолитные или плитные), а полы – сделаны по грунту или на плите. Но нужно уточнять, какая толщина утеплителя под ними. Если вообще нет утеплителя под ними – это не дом, полы будут всегда холодными.
3. Стены
Стены каменные нужно осматривать на предмет трещин. Если все спрятано под штукатуркой и утеплением, то оценить не получится. В стены, возведенные по каркасной технологии — тоже лучше залезть эндоскопом. Оценить состояние утеплителя и древесины (в углах и внизу у пола).
Пирог стены нужно оценить в теплотехническом калькуляторе. Если нет газа, то лучше сразу знать примерные теплопотери и затраты на отопление. Чтобы не было потом желания их утеплять.
Нужно уточнить, дом строился по проекту или самостроем. Если каменный, то есть ли армопояс. Как он идет на мансардном этаже. Чтобы не оказалось потом, что от снеговой нагрузкой разорвет стены, т.к. армопояс не заходит под окна.
Если осматриваете дом зимой и он отапливается – проверьте его тепловизором снаружи и изнутри.
4. Крыша
Мансардная крыша – тот же каркасный принцип строительства. Металлочерепица на ней будет шумная в дождь. Лучше, если будет ондулин или мягкая черепица. В кровле должны быть аэраторы для вентиляции. И они нужны даже на холодном чердаке. Толщина утеплителя в крыше – не менее 15 см. А лучше 20 см.
5. Коммуникации
Хорошое, если есть газ и центральный водопровод. Если нет, то оценивайте уровень затрат на отопление. Дрова, пеллеты, электричество – это совсем другие цифры. А с топливом, которое нужно привозить – совсем иной комфорт эксплуатации дома. Если, конечно, это не тепловой насос. Но он работает эффективно только с отоплением теплыми полами.
Вода из скважины — значит, должна быть водоподготовка. Узнавайте про качество воды у владельца и у соседей. Узнавайте конструкцию септика. Это выгребная яма или биосептик. Какая мощность электросетей. Обычно 3 фазы по 5 кВт хватает на все нужды. Если меньше, только одна фаза 5 кВт, как во многих СНТ, то этого мало для дома.
6. Юридическая чистота документов
Это, пожалуй, тоже важная часть работы в изучении объекта. Не нужно связываться с домом или землей, если на них есть обременение. Даже, если вас будут убеждать, что их скоро снимут. Обременение возникает из-за долгов. А где долги – там была экономия. И плохо, если это было в строительстве дома.
7. Соседи
Нужно узнать, что рядом нет «бичевников» или домов, которые сдаются посуточно. Это вечные пьянки и шум. А то и мусор с запахом.
В Москве и области для экспертизы дома работают специалисты с нужным оборудованием и приборами. Если нужно, ваш потенциальный к покупке дом даже проверят на продуваемость аэродверью.
Стоимость услуги – 1-2 % от стоимости дома. Но зато будете уверены, что не купили кота в мешке и при эксплуатации не возникнут проблем. На критические моменты в доме вам сразу укажут.