Даже если Жилищный кодекс РФ остается неизменным, это вовсе не означает, что правила оплаты коммунальных услуг не могут измениться — для этого достаточно внести новое толкование в ту или иную норму.
И за последнее время практика судов и Минстроя добавила нам несколько новых таких правил — приведу их краткий обзор.
1. Как должны сейчас начислять пени за просрочку квартплаты
В прошлом году был введен мораторий на начисление штрафов и неустоек за просрочку квартплаты в период с 6 апреля и до 31 декабря 2020 года.
С началом 2021 года действие этой меры прекратилось — и Минстрой разъяснил, что коммунальщики теперь снова могут начислять пени и указывать их сумму в квитанциях.
При этом в первые 30 дней после наступления срока оплаты ЖКУ пени еще не идут, начиная с 31-го дня их считают в размере 1/300 ставки ЦБ РФ, а с 91-го дня — 1/130 ставки.
Такое же правило следует применять и к задолженности, накопленной в период моратория (с 6 апреля по 31 декабря 2020 г.): пени должны начислять с 31-го дня, т. е. со 2-го февраля 2021 года.
А если неустойка была уплачена добровольно, то ее следует пересчитать по ставке ЦБ РФ на дату фактического платежа (Письмо от от 01.03.2021 № 7694-ОЛ/11).
2. Плата за вывоз мусора, если в квартире никто не живет
Некоторое время назад в Московской области появился прецедент по освобождению собственника дома от платы за вывоз ТКО в связи с тем, что он там не жил и услугой не пользовался.
Однако недавно Верховный суд РФ подтвердил совершенно другую практику: пенсионерке отказали в иске о признании недействительными ряда пунктов в Правилах № 354, которые обязывают платить за вывоз ТКО независимо от факта пользования жильем (решение от 23.04.2021 № АКПИ21-129).
Суд сослался на то, что Правила предусматривают перерасчет за период временного отсутствия жильцов, если плата начисляется по нормативу.
Вот только не дал оценки тому, что в споре с регоператором пенсионерке в перерасчете отказали все судебные инстанции — при том, что она подтвердила, что домом действительно не пользовалась, а платила за вывоз мусора по другому месту своего жительства.
Конституционный суд РФ пока этот вопрос не рассматривал — так что надежда на возможные перемены еще есть.
3. Управляющая компания несет ответственность за работу лифта в МКД
Такое разъяснение дал Минстрой, указав на то, что содержание и ремонт лифтов входит в минимальный перечень работ по содержанию общедомового имущества (Письмо от 16.03.2021 № 6148-ОГ/04).
Поэтому если лифт выходит из строя и требует текущего ремонта, его должна обеспечить управляющая организация за счет средств, собранных на содержание дома.
Взимать дополнительные платежи с собственников жилья допускается только по решению общего собрания. Если лифт требует капитального ремонта, УК может взыскать понесенные расходы с Фонда капремонта (есть соответствующая практика ВС РФ — определение № 309-ЭС18-26252).
За время простоя лифта собственникам должны сделать перерасчет платы за содержание жилья.
4. Плата за электричество, если показания счетчика вовремя не сданы
В связи с новыми правилами установки электросчетчиков Минстрой разъяснил, что если показания счетчика не передаются уже 6 месяцев, то в течение 15 дней должна быть проведена проверка прибора учета.
Если счетчик был введен в эксплуатацию после 1 июля 2020 г., проверку проводит гарантирующий поставщик электроэнергии, а если до июля — то исполнитель услуги.
Начиная с месяца, когда показания счетчика впервые не поступили, плата за электричество начисляется по средним показаниям, а через 3 месяца — по нормативу потребления, без повышающего коэффициента (Письмо от 02.04.2021 № 7819-ОГ/11).
5. Управляющая компания не вправе брать плату за свои услуги, если тарифы не утвердило общее собрание собственников
Собственники жилых помещений в МКД не обязаны платить управляющей организации за содержание и текущий ремонт жилья по тарифам, которые не были утверждены на общем собрании.
В таком случае тариф должен утверждаться органом местного самоуправления (ст. 158 ЖК РФ).
Суд обязал управляющую компанию вернуть жильцам платежи почти за год, т. к. применялись тарифы, установленные еще договором между компанией и застройщиком дома. При том, что решение общего собрания их не утвердило (АС Московской области № А40-17259/20-130-123).