Примерно с таким вопросом обратился ко мне подписчик. Решила ответить в виде поста на канале.
Опираясь на мнения экономистов и специалистов рынка недвижимости, можно выделить основные причины роста цен за последние года 3.
Сначала ввели новую систему эскроу-счетов, по которой застройщик получает деньги покупателей только после сдачи объекта. Не все стройки перешли уже на эту систему, но таких уже немало.
Потом в 2020 году запустили льготную ипотеку со ставкой ниже рыночной. Многие покупатели жилья соответствуют условиями этой программы. Она существует до сих пор, хотя условия несколько ужесточили. По сути эта мера поддержки застройщиков, потому что для самих ипотечников вышло почти то на то — рост цен компенсировал более низкую ставку.
Подорожали материалы для строительства, в том числе металлоконструкции. Застройщики говорят, что эти затраты тоже заложены в стоимость жилья.
Но почему же цены не падают, когда уже не первый год снижаются реально располагаемые доходы россиян? Это доходы, которые посчитаны с учетом инфляции. Вообще, некоторое время было небольшое снижение цен на вторичку, но ЦИАН подсчитал, что в Москве даже эта тенденция прекратилась в марте 2023г.
Главная причина того, что цены не снижаются — наличие спроса. Он сокращается по данным почти всех источников, но он есть. То есть квартиры покупают, поэтому застройщики редко идут на реальные скидки (а не спрятанные за различными акциями и условиями, где в итоге выйдет то на то).
Жилье — одна из базовых потребностей человека, так что для себя берут люди. И еще это один из вариантов инвестирования средств. И он многим кажется самым надежным. В частности, некоторые инвесторы разочаровались в фондовом рынке после сильного падения цены акций в 2022 году. Зарубежные акции и фонды вообще у части людей так и заморожены, воспользоваться ими нельзя. Банкам и вкладам самые консервативные россияне не верят — вдруг деньги конфискуют, так уже ведь было в 1991 г. А недвижимость — это что-то понятное и стабильное.
Еще видела мнение, что в регионах покупку недвижимости поддерживают семьи участников СВО, потому что для регионов зарплаты 200+ тыс гораздо выше средних з/п, открываются новые горизонты для покупки недвижимости. Материнский капитал в маленьких городах, а иногда и в средних, тоже подогревает спрос на жилье, ведь часть суммы можно оплатить этим капиталом.
Так что, если говорить упрощенно, пока люди готовы покупать и имеют такую возможность, цены не будут снижаться. Хотя бывают отдельные скидки по ЖК, которые плохо продаются. Или по продаже вторички — на нее не распространяется госипотека и продавцы вынуждены уступать, чтобы у них купили.