Мужчина купил квартиру, а через 4 года половину пришлось отдать: что решил Конституционный суд0

Судебная практика периодически пополняется новыми примерами того, какими неприятностями может обернуться покупка недвижимости.

Причем порой не имеет значения даже то, что покупатель заблаговременно проверил все документы на квартиру и полностью рассчитался с продавцом.

Один из таких случаев недавно стал предметом рассмотрения самого Конституционного суда РФ.

В 2016 году мужчина приобрел квартиру. Внешне сделка не вызывала никаких подозрений: согласно выписке из ЕГРН продавец являлся единственным собственником квартиры, других жильцов на регистрационном учете в ней не числилось.

Был подписан договор купли-продажи и после окончательного расчета за покупателем было зарегистрировано право собственности на жилое помещение.

Однако собственником всей квартиры он пробыл всего четыре года. В 2020 году к нему предъявила судебный иск совершенно незнакомая женщина.

При том, что по данным ЕГРН она никогда не числилась собственником спорной квартиры, она требовала признать за собой право на половину жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства открылись обстоятельства, о которых покупатель ничего не знал.

Эта квартира изначально принадлежала семейной паре, но право собственности было оформлено только на мужа.

В 2015 году супруги развелись и тогда же муж продал квартиру своему родственнику. А он вскоре перепродал квартиру тому самому покупателю.

Жена ничего не знала о продаже совместного жилья, а когда ей стало обо всем известно, она предъявила иск к новому владельцу квартиры.

По закону квартира, купленная в браке, является совместной собственностью супругов — причем не имеет значения, на кого из них она была оформлена.

И для ее продажи требуется нотариальное согласие второго супруга, которого при заключении договора с родственником мужа не было (ст. 35 СК РФ).

Поэтому суд признал как первоначальный, так и последующий договоры купли-продажи квартиры недействительными, а покупателю пришлось отдать половину своего жилья супруге его прежнего владельца.

Закон защищает права собственника, позволяя ему истребовать свое имущество у кого бы то ни было, даже у добросовестного покупателя, если оно выбыло из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).

Иными словами, мужчина заключил договор с совершенно другим человеком, оплатил всю стоимость квартиры — а в итоге вынужден был разделить ее пополам с предыдущей владелицей, о которой он ничего не знал и не мог знать.

Дойдя до Верховного суда РФ и ничего там не добившись, мужчина обратился в Конституционный суд РФ, где обратили внимание на проблему.

С одной стороны, супруга здесь действительно оказалась стороной пострадавшей, т. к. лишилась половины своей квартиры в результате недобросовестных действий бывшего мужа.

Но, с другой стороны, суд отметил, что в этом есть и ее вина, т.к. она не проявляла должного контроля за своим имуществом (например, могла бы вовремя оформить раздел квартиры или же обратиться в Росреестр и внести запись о себе как участнике совместной собственности на объект недвижимости).

Поэтому неправильно возлагать всю ответственность только на добросовестного приобретателя квартиры, который не имел возможности выяснить подноготную всех предыдущих владельцев жилья.

Таким образом, Конституционный суд РФ постановил, что у добросовестного приобретателя нельзя истребовать жилье по иску бывшего супруга его владельца лишь на том основании, что он не давал своего согласия на продажу.

Ему придется еще доказать, что он предпринимал меры для контроля за своим имуществом, но вопреки им недвижимость все равно продали (Постановление КС РФ от 13.07.2021).

Получив иск от бывшего супруга продавца недвижимости, покупатели могут теперь отстоять свои права, сославшись на это постановление Конституционного суда РФ.

А вот бывшим супругам теперь стоит внимательнее относиться к оформлению своих прав на общую недвижимость — в частности, не медлить с официальным разделом имущества после развода.

Иначе, в случае его продажи, свою законную половину так и не удастся вернуть.

© Сивакова И. В., 2021 г.

Вам может понравиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.