Если жилье было заложено в счет обеспечения возврата долга и в установленный срок задолженность не погашена, закон позволяет продать его, несмотря на то, что это единственное жилье для должника и членов его семьи. Что же тогда будет с теми, кто проживал в этом жилом помещении?
Недавно этот вопрос снова встал перед Верховным судом РФ: разберем, как был разрешен спор между покупателем заложенного жилья и его прежними жильцами, которые не желали оттуда выселяться.
Женщина взяла денежный заем в некой финансовой организации на 1,087 млн рублей под залог своей квартиры. Однако в оговоренный срок долг она не вернула — и вскоре по решению суда заложенную квартиру выставили на публичные торги и продали.
На момент заключения договора купли-продажи с покупателем в квартире были зарегистрированы и проживали там, помимо самой собственницы, два члена ее семьи (маленький сын и мать).
Новая собственница (которая приобрела квартиру) потребовала, чтобы прежние жильцы освободили жилплощадь, но те отказались — и дело снова перешло в суд. Оно разбиралось во всех инстанциях, но прийти к единому мнению судам так и не удалось.
Сначала районный суд удовлетворил иск полностью и обязал всех ответчиков освободить жилое помещение — применив п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которому при переходе права собственности на квартиру к другому лицу у членов семьи прежнего собственника прекращается право пользования жилым помещением.
В апелляции взглянули на это дело иначе. Во-первых, мать собственницы квартиры в свое время отказалась от участия в приватизации — значит, за ней сохраняется право на жилье даже в случае смены собственника (в силу ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ»).
А во-вторых, Центробанк своим информационным сообщением от 2 марта 2022 г. рекомендовал всем финансовым организациям приостановить до конца 2022 г. процедуры принудительного выселения должников и членов их семей из жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Из всего этого суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что иск следует отклонить, а за ответчиками сохранить право пользования квартирой (т. е. новой собственнице придется разделить с ними жилплощадь).
Верховный суд РФ частично не согласился ни с первым, ни со вторым решением, указав, что информационное сообщение Банка России носит рекомендательный характер и относится только к финансовым организациям — здесь же спор о выселении идет между физическими лицами (новой собственницей квартиры и членами семьи прежнего собственника).
Поэтому ответчики лишились права пользования жильем с момента его приобретения новым собственником — за исключением лишь матери предыдущей собственницы.
Поскольку она отказалась от участия в приватизации и продолжала проживать в спорной квартире, за ней сохраняется право пользования жилым помещением и выселить ее нельзя.
Так что новой собственнице все же придется поделить свою жилплощадь — но теперь только с одним жильцом (определение ВС РФ №6-КГ23-2-К2).
© Сивакова И. В., 2023 г.