Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с рисками, связанными с тем, что данное жилье уже имеет свою историю, из которой могут возникнуть различные проблемы.
Одной из таких проблем могут стать жильцы, которых невозможно выселить даже через суд. Рассмотрим пять ситуаций, при которых владельцу не удастся выселить жильцов из приобретенной квартиры.
1. Жилец-наследник
Если купленное жилье ранее переходило по наследству, то оставшиеся наследники могут внезапно проявить себя и претендовать на часть квартиры. К примеру: была приобретена квартира, в которой на учете находился жилец, и продавец пообещал, что он выселится в установленный срок. Однако жилец не уходит, а подает в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в квартире.
Выясняется, что он являлся членом семьи умершего владельца. Его не указали в завещании, но по закону ему полагается обязательная доля в наследстве — и он фактически принял ее, проживая в квартире наследодателя на момент его смерти. В такой ситуации у покупателя нет шансов: иск будет удовлетворен (ст. 1149 ГК РФ).
Чтобы избежать ситуации с проблемными жильцами, необходимо еще до заключения сделки по покупке жилья тщательно проверить, кто там проживал и на каких условиях. Подробное руководство по этому вопросу доступно подписчикам моего канала на платформе Boosty.
2. Жилец упомянут в завещании
Лицо может получить право на пожизненное пользование квартирой на основании завещательного отказа (когда на наследника возлагается обязанность предоставить жилье конкретному лицу).
Такой жилец по закону имеет право проживать в квартире на срок, указанный в завещании, и никто не вправе выселить его раньше времени (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ).
3. Жилец вселен по договору
Если предыдущий владелец вселил жильцов на основании договора (найма или безвозмездного пользования), это соглашение продолжает действовать даже в случае смены собственника (ст. 617 ГК РФ).
Новый владелец автоматически становится на место наймодателя и должен выполнять его обязательства на протяжении всего срока действия соглашения. Выселить жильцов раньше срока возможно только через суд, и лишь при условии, что будет доказано, что они значительно нарушили условия договора.
4. Жилец, который отказался от приватизации
Закон предоставляет таким жильцам право на пожизненное пользование жилым помещением (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Поэтому новому владельцу не удастся их выселить, пока они сами, добровольно не покинут данное место жительства.
5. Жилец, который был вселен по ордеру в кооперативную квартиру
Для таких жильцов действует то же правило, что и для тех, кто отказался от приватизации. Это было подтверждено Конституционным судом РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П). Таким образом, бесполезно обращаться в суд с требованием о выселении.
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для владельцев квартир, домов и земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
© Сивакова И. В., 2024 г.