Апартаменты имеют множество преимуществ: они более доступные по цене, чем традиционное жильё, и зачастую находятся в привлекательных местах. Однако такая недвижимость имеет свои недостатки, включая статус нежилого помещения. По законодательству возможно изменить эту ситуацию и преобразовать апартаменты в жилое пространство. Но как это осуществить и какие могут возникнуть преграды? «Секрет» разобрался в этом вопросе совместно с адвокатом.
Какие апартаменты могут стать жильём
Чтобы преобразовать апартаменты в жильё, они должны соответствовать определённым требованиям. Эти требования прописаны в Жилищном кодексе и других нормативных актах. В противном случае процесс не будет одобрен.
Соответствие санитарным нормам
- Естественное освещение — в большинстве случаев его обеспечивают окна.
- Высота потолков не менее 2,5 м.
- Площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 квадратных метров.
- Системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции должны функционировать.
Соответствие строительным нормам
- Здание должно удовлетворять требованиям жилых объектов, включая противопожарные и сейсмические нормы.
- Должны быть организованы доступные пути эвакуации.
Наличие инфраструктуры
- Вблизи должны находиться объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники).
- Дворовая территория должна быть благоустроена.
Что делать, если апартаменты не соответствуют нормам
Не стоит опускать руки — ситуацию можно изменить.
«Если апартаменты не соответствуют этим требованиям, возможно, потребуется их перепланировка.
Одним из ключевых этапов является изменение ВРИ (вида разрешённого использования. — Прим. «Секрета») земельного участка, так как большинство зданий с апартаментами построены на землях с назначением «общественно-деловое». Для легализации жилого статуса потребуется перевод земли в категорию, разрешающую размещение жилых зданий», — Наталья Шалуба, адвокат, руководитель правового центра Advologia.
Как изменить ВРИ участка под апартаментами
Для изменения ВРИ придётся обращаться с заявлением. Это может сделать:
- застройщик или девелопер, если апартаменты ещё не проданы или права на землю пока не переданы собственникам апартаментов;
- владельцы апартаментов, если участок под зданием оформлен в их совместную собственность, причем решение о подаче должно быть коллективным (не менее 2/3 собственников должны поддержать его).
Собственник одной из апартаментов не может изменить ВРИ участка самостоятельно. Заявление подаётся в органы исполнительной власти, ответственные за земельные вопросы. Обычно это департамент градостроительства или управление земельных отношений (формулировка может варьироваться). В Москве и Московской области заявление можно подать через порталы региональных услуг mos.ru и mosreg.ru.
Важно, чтобы участок можно было использовать для жилья. Владелец участка может проверить это в:
- правилах землепользования и застройки, утверждённых местной администрацией, — их обычно можно найти на сайте муниципалитета;
- градостроительном плане земельного участка, который можно запросить через МФЦ или напрямую в департаменте градостроительства или его аналогах.
В отдельных случаях процесс может потребовать публичных слушаний, которые организует местная администрация. Они могут понадобиться, если:
- изменение ВРИ требует внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- участок находится в зоне, где изменение ВРИ может затрагивать интересы общественности (например, если это касается перевода из общественно-деловой зоны в жилую).
Когда изменения будут согласованы, новый ВРИ участка внесут в ЕГРН. На это потребуется до 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
«Срок принятия решения госорганами нельзя определить с такой же точностью, так как он зачастую зависит от нескольких этапов работ и может быть примерно определён только при рассмотрении конкретного случая», — отметила адвокат.
Как перевести апартаменты в жильё: пошаговая инструкция
Шаг 1. Провести техническую экспертизу. На данном этапе апартаменты проверяются на соответствие нормам.
Шаг 2 (опциональный). Подготовить проект перепланировки — если в этом есть необходимость. Его необходимо утвердить в органах местного самоуправления.
Шаг 3. Собрать документы. Понадобятся:
- заявление о переводе помещения в жильё;
- технический и кадастровый паспорта;
- выписка из ЕГРН;
- согласие всех собственников объекта;
- документы о выполнении перепланировки при наличии.
Шаг 4. Подать документы — через МФЦ или непосредственно в местную администрацию. Заявление будет рассматриваться в течение 45 дней.
Шаг 5. Получить решение и скорректировать документы. После одобрения вам предоставят акт о переводе помещения в жилое, а статус апартаментов изменят в реестре.
На какой результат стоит рассчитывать
Есть высокая вероятность добиться желаемого результата.
«На практике позитивные исходы встречаются, особенно если здание изначально спроектировано с учётом стандартов для жилых помещений.
Например, в Москве имели место случаи, когда девелоперы заранее предусматривали возможность изменения статуса. Процесс перевода занимал от двух до шести месяцев, включая перепланировку и согласования», — Наталья Шалуба, адвокат, руководитель правового центра Advologia.
Сложности возникают, если у земельного участка не тот вид использования или здание изначально не соответствует санитарным и строительным нормам.
В таких случаях сроки значительно увеличиваются, а вероятность успеха снижается — особенно если за процедуру берутся сами жильцы. Однако и в этой ситуации не всё безнадёжно, так что попробовать стоит.