Пока все грустят по поводу высоких ставок и недоступности ипотеки, а также думают над тем, стоит ли вкладываться в крипту, я в своем блоге расскажу об возможностях инвестирования без космических процентов-ипотек, и в то же время с интересной доходностью.
Как показала моя предыдущая статья в блоге, читатели темой заинтересовались, и захотели узнать детали, настало время ими поделиться.
Многие читатели знают о том, что я инвестировала в недвижимость за рубежом, Турции и Грузии (об этом тоже расскажу, но чуть позже), но тема инвестиций в России меня так же интересовала — хотя признаюсь, долгое время не могла найти подходящих проектов с относительно доступным порогом входа (если вам недоступны льготные ипотеки).
Купить квартиру за 3-4 млн в Москве — звучит нереально, верно?
С учетом заоблачных цен, с таким капиталом и в Подмосковье было бы сложно что-то взять (даже маленькую студию), и в регионах. Действительно, реальная стоимость элитных квартир в центре, как правило, стартует от 30 млн рублей, и даже старый жилой фонд очень дешево не взять. Варианты продажи квартир с прописанными родственниками и обремененные судебными исками я бы также рекомендовать не стала, тем более что есть варианты лучше (если хорошо искать).
В частности, после долгих и кропотливых поисков, я нашла застройщика, который продает новостройки в центре Москвы внутри Садового кольца с первоначальным взносом в 10% и беспроцентной рассрочкой на 15 месяцев до конца строительства. При этом платежи вполне адекватные — 50 тыс. в месяц, а остаток в самом конце перед сдачей дома.
Что это дает инвестору?
Инвестор, вкладывая 10-15% от стоимости, по сути фиксирует за собой стоимость квадратного метра жилого комплекса за год до сдачи дома в эксплуатацию, а через год происходит все самое интересное.
Стоимость квадратного метра, с учетом рыночных трендов (инфляции, ключевой ставки, выгодной востребованной локации) и с учетом финальной стадии готовности вырастет на 20-30%, что в общем-то позволит инвестору извлечь для себя максимум из сделки.
Как это работает?
1.квартира стоит 30 млн, и инвестор вкладывает на старте 10%, то есть 3 млн, также платит платежи 15*50 = 750 тысяч, страхование жизни (около 100 тысяч)
2. через год эта квартира перед сдачей дома уже стоит 36-39 млн рублей, что позволяет инвестору получить высокую доходность, даже с учетом необходимости уплаты НДФЛ и комиссий (если квартира продается через брокера и агентство)
Какие подводные камни в этой схеме, и что делать с рисками?
Безрисковых и высокодоходных инвестиций в природе в принципе не существует, и это важно понимать. Но в то же время, инвестиции в жилые метры в центре Москвы, согласитесь, звучит неплохо. Но о рисках следует знать обязательно, и вкратце обозначим некоторые из них
1. Застройщик не выполнит обязательства
К счастью, в данном случае, закон на стороне клиента, ведь деньги идут не в карман застройщику, а хранятся на эскроу счетах, где банк выступает гарантом ( а также органом, осуществляющим проектное финансирование). В случае, если что-то пойдет не так, клиент сможет вернуть деньги со своего эскроу счета.
Кстати, если произойдет небольшой сдвиг по срокам, инвестор может получить продление рассрочки.
2. Не найдется покупатель вовремя
По сути, у инвестора будет достаточно времени, чтобы найти покупателя. В среднем, даже квартиры в хорошей локации (студии, 1-2 комнаты) при адекватной и рыночной цене реально продать за 6 месяцев. А на квартиры в центре желающих, как правило, достаточно.
Сразу оговорюсь, что бизнес и премиум сегмент в Москве живет несколько по другим трендам и законам, чем эконом жилье. Потенциальные конечные клиенты, как правило, это бизнесмены и топ-менеджеры, которые и не планировали пользоваться какими бы то ни было ипотеками для покупки жилья себе или своим близким.
Однако если по каким-либо причинам покупателя найти не удастся, застройщик готов подписать договор расторжения и вернуть вложенные средства, за вычетом 10% (неприятно, но по сравнению с потенциальной прибылью приемлемо).
3. Юридические тонкости
Сделка официально регистрируется в Росреестре, что важно и обеспечивает защиту капитала потенциальному инвестору. Все же, защита в виде обеспечения квадратными метрами в ликвидной локации дорогого стоит.
4. Падение рынка недвижимости, который перегрет
Я думаю, вы неоднократно читали статьи, где говорится о том, что цены могут рухнуть, а жилье никто не будет покупать. Действительно, стагнация сильно отражается на жилье эконом и и комфорт класса (после сворачивания программ льготных ипотек), однако рынок жилья бизнес и премиум сегмента живет несколько по другим законам.
В связи с тем, что возможности для инвестирования и вывода капитала за рубеж стали несколько ограниченными, многие обеспеченные люди в большей степени стали тратить капитал в своей стране, а жилье — это на текущий момент одна из самых безопасных инвестиций, спрос на которую есть всегда. Да и хороших локаций в центре объективно не так много.
Безусловно, важно выбрать и удачный момент для входа. К примеру, с середины августа каждый год застройщики начинают повышать цены (так как покупательная активность возрастает), а летом покупателю как раз можно выторговать выгодные предложения, скидку и поймать удачный лот, что через год может принести инвестору дополнительные миллионы через год.
Важно выбрать и удачную квартиру, от этого будет зависеть будущий доход от перепродажи и сроки реализации. Тут в целом все понятно, просто акцентирую на этом в том числе.
Личный опыт. Если инвестиция такая классная, в деле ли я сама?
Да, это тот проект, в который я зашла сама в июне, и теперь делюсь инвестиционный идеей с вами. Я была на объекте (на стройке), выбирала лоты, и собственными глазами видела ажиотаж вокруг этого проекта ( а так же, как разлетаются квартиры и апартаменты в этом комплексе).
Но тут, как и в жизни, кто успел, того и тапки. Кому интересно узнать больше про проект и возможности инвестирования — пишите мне в телеграм @valentina_ermakova либо мне на почту [email protected], поделюсь с вами информацией более подробно.
Ну а в следующих выпусках на моем канале, я расскажу о том, как поживают мои инвестиции в Грузии и Турции, и какие возможности инвестирования за рубежом есть сейчас.
Контента сейчас немного ввиду моей повышенной занятости, но самым интересным я обязательно буду с вами делиться!
Дисклеймер: данное предложение не является инвестиционной рекомендацией, но мне будет приятно, если для вас это покажется интересным. Расскажите также в комментариях — во что инвестируете вы и как вам такая инвестиционная идея )
Если вам понравилась статья — ставьте лайк, и подписывайтесь на мой канал ЗДЕСЬ , чтобы не пропустить новые публикации!