Как из-за проблем ЖК Филатов Луг мой клиент заработал 34% за 1,5 года0

Друзья, хочу рассказать Вам поучительную историю про альтернативные инвестиции. Дело в том, что 1.5 года назад (середина 2019 года) ко мне обратился мой знакомый Михаил с довольно любопытным вопросом.

Он знал, что мы с женой купили квартиру в Новой Москве. Видя как развиваются новые территории он тоже решил прикупить квартиру на новых Московских территориях. Дело в том, что он продал квартиру в Рязани (доставшуюся от бабушки) за 3,5 млн. руб. и планировал купить квартиру для сдачи в аренду.

Но за такие деньги уже купить было нечего и он выбрал квартиру в ЖК Филатов Луг по переуступке. Общая стоимость квартиры, запрошенная дольщиком, составляла 5,8 млн. Дополнительные 2,3 млн. руб. он решил взять в ипотеку в своем зарплатном банке.

Михаилу понравился сам проект ЖК Филатов Луг:

  • приличный застройщик Инград
  • удобная транспортная доступность
  • наличие линии метро к 2020 году
  • квартиры в черновой отделке, уже с готовыми коммуникациями и разводкой. Надо только поклеить обои, настелить полы и покрасить стены.

Экономика покупки квартиры

По аренде такая квартира должна была сдаваться за 30-35 тыс.руб. в месяц, что вписывалось в планы Михаила. Ведь платеж по ипотеке был около 20 тыс. в мес. Т.е. арендой он бы еще дополнительно получал 10-15 тыс. в мес. (сверх платежа по ипотеке). От суммы вложений такой доход приносил бы около 5% — вполне неплохо.

В принципе, с ипотекой проблем у Михаила не должно было быть, т.к. зарплата у 150 тыс. руб. и погашать платежи по 20 тыс. руб. до момента заселения арендаторов вполне по силам.

Но в процессе оформления кредита менеджер банка как-то странно с ним разговаривала. Хотя выдача кредита была подтверждена банком, менеджер чего-тянула и в итоге сообщила, что лично она может предложить Михаилу купить такую же квартиру, но на 100 тыс. дешевле. Это немного смутило моего клиента, и он взял таймаут, чтобы разобраться в ситуации и принять решение.

В итоге он попросил меня включиться в выяснение весьма странных нюансов по ситуации. Т.к. у меня есть много знакомых в банковской сфере, то истинная причина поведения менеджера раскрылась довольно быстро.

Причина срыва сделки по покупке

Оказывается у ЖК возникли проблемы с аэропортом Внуково. Дело в том, что Росавиация в марте 2019 года отозвала свое разрешение на строительство всего жилого комплекса Филатов Луг. И проект, что называется подвис.

Ушлые дольщики узнали об этом и начали пытаться скидывать эти квартиры по переуступке. В т.ч и подключая менеджеров банков и сбрасывая цены.

После того, как я рассказал Михаилу всю подноготную по ЖК он конечно впечатлился и вообще передумал вкладываться в недвижимость и уж тем более в этот ЖК. Тогда я предложил ему половину средств вложить в валюту, а половину в фондовый рынок.

Альтернативные вложения

В мае 2019 года 1,7 млн. руб. были конвертированы в доллары по курсу 64,5 что дало

= 1 700 000 / 64,5 = 26 356 долл. США.

А 1,8 млн.руб. он вложил в акции Газпрома, Яндекса и Сбербанка.

Как из-за проблем ЖК Филатов Луг мой клиент заработал 34% за 1,5 года1Как из-за проблем ЖК Филатов Луг мой клиент заработал 34% за 1,5 года2Как из-за проблем ЖК Филатов Луг мой клиент заработал 34% за 1,5 года3

В акции Газпрома было вложено 600 тыс. по цене 165,5 руб. за акцию.

= 600 000 / 165,5 = 3 630 шт.

В акции Сбербанка было вложено 600 тыс. руб. по цене 234,5 руб. за акцию

= 600 000 / 234,5 = 2 560 штук

В акции Яндекса тоже было вложено 600 тыс. руб. по цене 2 336 руб. за штуку

= 600 / 2336 = 257 акций

За прошедшее время стоимость активов Михаила существенно выросла

Как из-за проблем ЖК Филатов Луг мой клиент заработал 34% за 1,5 года4

и составляет 4,687 млн. руб.

Прирост в процентах составил

= ( 4 687 — 3 500) / 3 500 = 0,34 или 34%.

Согласитесь очень лаже неплохо, причем без учета полученных за 2 года дивидендов.

Сухой остаток

Конечно в марте 2020 года у Михаила был легкий шок. Но он справился с желанием скинуть акции и сохранил свой портфель.

Максимальную доходность ему принесли акции Яндекса, которые выросли за это время более чем в 2 раза. Минимальная доходность получилась у акций Сбербанка — 13,5%. Вложения в валюту дали 16,2% доходности. Акции Газпрома выросли на 30%.

Михаил пока не собирается продавать акции, а думает уже над новыми покупками. Кстати, ЖК так и не введен в эксплуатацию до сих пор. Т.е. если бы Михаил купил в ипотеку тогда эту квартиру, то получил бы только процентов за 1,5 года на 300 тыс. руб.

Всего за 1 месяц инвестиций получил больше, чем за год по вкладу. Разбираю причины и факторы успеха

Если вам интересна тема инвестиций и личных финансов — подпишитесь на Канал. Подписка на он-лайн канал в Яндекс Мессенджере (здесь)

Like
Love
Haha
Wow
Sad
Angry

Вам может понравиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.