Друзья, в этой статье хочу затронуть тему, которая волнует практически всех покупателей квартир на вторичном рынке. Я сознательно не буду рассматривать риски покупки новостройки, т.к. они совершенно другие.
Я выделил 5 наиболее важных позиций с приставкой НЕ. Если их не делать при покупке то можно остаться и без квартиры и без денег. По крайней мере части из них.
1. Досконально НЕ проверять права продавца квартиры
Надо понимать, что на рынке недвижимости действуют целые бригады мошенников, которые профессионально занимаются отъемом денег и квартир.
1.1. Подставной продавец
Начнем пожалуй с самого простого. Здесь продавец и собственник действуют заодно. Подставной продавец берет паспорт собственника и вклеивает туда свою фотографию.
За день до совершения сделки реальный собственник квартиры подает заявление в полицию об утере паспорта. В результате сделка будет признана недействительной и покупатель останется без денег. На моей практике я встречал человека, который терял паспорт раз в месяц на протяжении нескольких лет.
1.2. Продавец не дееспособен
Эту схему тоже очень любят мошенники. Квартира оформляется на человека, который может состоять на учете в диспансере и т.д. При этом все сделки, которые он совершает будут потом признаны не действительными. Покупатель в итоге потеряет и квартиру и деньги.
2. НЕ проверять долги собственника квартиры
Здесь могут быть 2 западни.
Первая связана с долгами по ЖКХ. Сейчас на новых собственников переходят долги только за капитальный ремонт. Все остальное остается за прежними владельцами. Но ситуация может измениться в любой момент
Если годами не платить за ЖКХ, то сумма может быть измерима со стоимостью квартиры в небольшом городе.
Второй момент связан с долгами самого собственника. Дело в том, что при возбуждении банкротства, конкурсный управляющий просматривает все сделки в течение года. И не исключено, что вы купите квартиру у банкрота в недалеком будущем.
Для избежания подобных проблем стоит прошерстить картотеки арбитражных дел по ФИО собственника на поиск судебных дел, где продавец выступает ответчиком перед банками, МФО и другими финансовыми организациями.
3. НЕ проверять права других владельцев
Этот момент пожалуй один из самых сложных. Здесь может быть масса самых разных нюансов и вариантов. Например:
- выписка до приватизации квартиры
- судебные дела по разделу имущества при разводах
- судебные дела по разделу имущества при наследствах
Для уменьшения этого риска, нужно обязательно выяснять историю появления квартиры у текущего собственника. Как он ее получил в собственность, кто еще мог на нее претендовать и т.д.
4. НЕ учтены права детей
В последнее время эта тема приобрела особую актуальность в связи с использованием маткапитала. Дело в том, что если родители его использовали при покупке или оплате ипотеки, то именно в этой квартире и должна быть выделена доля ребенка.
Если это не сделано, то такая ситуация станет бомбой замедленного действия. Через несколько лет ребенок станет взрослым и может заявить свои права на долю в квартире, которую продали его родители.
Также могут быть подводные камни при бесплатной приватизации.
Расскажу реальный случай из жизни.
Формально все выглядело корректно. Квартира была приватизирована главой семьи, который ее и продает. Но выяснилось, что за полгода до приватизации из квартиры были выписаны ребенок и супруга по адресу бабушки. Для продажи такой квартиры необходимо было согласие органов опеки, которого не было.
5. НЕ согласованные перепланировки
Это очень распространенный вариант проблемных квартир. Многие мнят себя дизайнерами, архитекторами и считают, что в своей квартире могут делать, что захотят.
Однако большинство не знает, что несущие стены, перекрытия, инженерия является общедомовой собственностью, которую можно изменить только по согласованному проекту.
Вот наиболее типичные нарушения:
- санузел расширен на другие помещения
- кухня в жилой комнате
- снесен вентиляционный короб
- проем в несущей стене
Не факт, что получится узаконить проведенные предыдущим собственником изменения помещения. Скорее всего будут выписаны предписания по устранению нарушений. Переделка в первоначальный вид будет стоит приличных денег, но уже от нового собственника.
ИТОГО
Как видите вопрос покупки квартиры на вторичном рынке весьма сложен. Лично я советую покупать с использованием ипотечного кредита. Банк не полностью, но часть проверок тоже на себя возьмет. Ведь он тоже заинтересован в наличии нормального залога по кредиту.
Если вам интересна тема ипотеки и недвижимости — подпишитесь на канал в Дзен _ Я.Мессенджер _ Телеграм