Представьте себе такую ситуацию: вы нашли дом, который полностью устроил вас и по цене, и по другим параметрам, документы у продавца в порядке – покупаете, оформляете собственность.
И вдруг вам заявляют: «А купили-то вы вовсе и не дом!». Как это возможно, если вот он, дом, и по внешнему виду его ну никак нельзя перепутать с баней или сараем?
Оказывается, нет ничего невозможного – и вот реальный пример одного из таких жилищных «сюрпризов» от суда.
В Хабаровске женщина купила себе жилой дом (именно так было указано в документах, и никаких возражений в Росреестре не возникло, когда на нее переоформляли право собственности).
Земельный участок, правда, был не в собственности, а принадлежал продавцу на праве аренды по договору с городской администрацией. Но закон не запрещает покупать и продавать строения на такой земле.
Однако без администрации все-таки не обошлось: именно она объявила новой собственнице дома, что та владеет вовсе не домом, и потребовала в суде признать сделку купли-продажи недействительной.
Дело в том, что продавец в свое время заключил договор аренды земельного участка под условием, что построит на нем жилой дом.
И действительно, разрешение на строительство было получено, и вскоре право собственности на дом зарегистрировали в Росреестре.
Но комиссия от администрации провела проверку (как соблюдаются условия договора аренды), и вердикт был довольно неприятным:
— возведенный на участке объект нельзя признать жилым домом, так как он не соответствует ключевым признакам недвижимого имущества. А именно: прочно не связан с землей, возведен на винтовых сваях и может быть перемещен без какого-либо ущерба своему назначению.
Понятно, что объект, который можно свободно перемещать, недвижимостью быть не может – а значит, и зваться жилым домом (поскольку это вид недвижимого имущества).
Разумеется, в суде покупатель привел свои доводы на тему «как же это не жилой дом, когда он стоит на фундаменте и сдвинуть его с места невозможно».
Наличие фундамента не отрицалось другой стороной, но, как уже упоминалось, он был сконструирован в виде металлических винтовых свай, соединенных с балками дома.
У собственника дома не было документов, которые подтверждали бы, что проект фундамента был согласован с администрацией и он соответствует всем требованиям по обеспечению устойчивости строения на грунте.
Эксперт дал заключение, что строение на винтовом фундаменте нельзя признать капитальным сооружением. Поэтому суд согласился с администрацией и постановил, что спорный объект является движимым имуществом, а вовсе не жилым домом.
А это значит, что запись о собственности на дом аннулируется (права на движимое имущество ведь не регистрируются), как и сам договор купли-продажи.
Его предметом являлся жилой дом, но по факту это всего лишь «груда строительных материалов, похожая на дом». Значит, самого предмета договора не было и нет, что дает основание признать договор незаключенным.
В результате покупательница осталась без дома, хотя он так и продолжал стоять на участке.
С продавца взыскали деньги, которые он получил по договору, но удастся ли их вернуть по факту – большой вопрос: не секрет, как сложно исполняются у нас судебные решения. (Хабаровск, Железнодорожный р-й суд, дело 1654/17).
При этом есть пример, когда суд признал недвижимостью один лишь фундамент (сам дом был недостроен).
Однако фундамент был ленточным (железобетонный монолитный) – он позволял обеспечить прочную связь строения с землей (Пермь, Мотовилихинский р-й суд, дело 2-506/2011).
Поэтому, прежде чем покупать дом, обязательно проверьте, какой у него фундамент. Ведь даже свидетельство о праве собственности на дом не может гарантировать, что это действительно дом.