Когда мы приобретаем квартиру или получаем ее иным способом, кажется, что все, теперь можно делать что угодно, мой дом — моя крепость. Однако это далеко не всегда так. Когда мы приобретаем квартиру или получаем ее каким-то другим образом, кажется, что ну все. Теперь-то можно делать что угодно, мой дом — моя крепость. На самом деле это не всегда так.
Давайте выясним, как правильно остеклить балкон с правовой точки зрения.
Сначала рассмотрим холодное остекление — это самый простой вариант. Тут все понятно.
Устанавливаете алюминиевые рамы? Не трогаете парапет? Не изменяете конструкцию? В статье 25 Жилищного кодекса сказано — такие работы можно выполнять без разрешения.
С парапетом шутки плохи — его нельзя убирать или изменять. Даже если он старый и выглядит не очень. Дело в том, что это часть конструкции здания. Зато саму раму можно выбирать любую. Главное — чтобы она была легкой и не оказывала давления на плиту балкона.
Теплое остекление — это серьезная вещь
С теплым остеклением ситуация иная. Здесь все сложнее. Потребуется собрать множество документов. Заказать проект. Ходить по инстанциям. Все это связано с тем, что утепленные рамы имеют большую массу. Кроме того, процесс утепления изменяет конструкцию балкона.
По статье 26 ЖК РФ любое серьезное переустройство балкона требует согласования. Сначала обращаетесь в администрацию. Затем заказываете проект. В нем должны быть все расчеты: сколько весит конструкция, как она влияет на здание, выдержит ли балконная плита.
Придется также договариваться с соседями — по закону необходимо собрать более половины голосов собственников. Этот пункт действует последние несколько лет, так что если управляющая компания или соседи захотят добиться демонтажа балкона — увы, сделать это будет проще.
Дело в том, что Верховный суд ввел новый стандарт, который требует получения согласия собственников многоквартирного дома на любые изменения в общем имуществе здания.
Это правило, изложенное в части 4 статьи 36 ЖК РФ, было подтверждено решением Верховного суда от 28 марта 2023 года под номером 5-КГ22-150-К2.
Поймают — накажут
Штрафы кажутся небольшими. По статье 7.21 КоАП это всего 2-2,5 тысячи рублей. Но это только начало — могут заставить демонтировать балкон и вернуть все в первоначальное состояние. А это уже совсем другие деньги.
Как находят нарушителей?
Управляющая компания следит за фасадом, то есть просто визуально осматривает балконы и может выявить нарушения. Но, как правило, этим занимаются не все коммунальщики на практике.
Второй вариант — соседи жалуются на ремонт. Или что-то еще в вашем балконе их не устраивает.
Также даже случайная фотография дома в интернете может выдать незаконное остекление.
Если поступает сигнал, то жилищная инспекция действует строго. Сначала — предупреждение. Затем — штраф. Далее — суд. И придется все устранять за свой счет. А если дом исторический — штраф может возрасти до 20 тысяч. Это уже по статье 7.13 КоАП.
Как защитить старое остекление балкона?
К вам предъявляют требования или даже угрожают судом? Это не приговор. Есть несколько аргументов, которые могут помочь.
Очень старое остекление. Если балкон остеклен до 1 марта 2005 года — до вступления в силу норм Жилищного кодекса РФ об общем имуществе — можно защитить свои права. Нужно только доказать согласование с администрацией по старым правилам.
Срок давности. По статье 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года. После этого срока заставить снести остекление гораздо сложнее. Главное — подтвердить дату установки рам документами или свидетельскими показаниями.
Проектное решение. В некоторых домах остекление изначально было предусмотрено в проекте. В таком случае замена старых рам на новые рассматривается как обычный ремонт, а не перепланировка. Это подтверждено обзорами судебной практики Верховного суда РФ.
В любом случае для защиты потребуются доказательства: старые чеки, договоры, фотографии, документы БТИ. Поэтому, если планируете «стекло», заранее собирайте все бумаги.
Как сделать все правильно
Начните с изучения местных норм. В разных городах свои требования. Где-то нельзя устанавливать темные рамы. В других местах запрещены определенные материалы.
Если решили утеплять — сразу готовьте средства на проект. Без него никак. Особенно важно все просчитать в старых домах — балконные плиты там часто ослаблены. Сохраняйте каждую бумажку. Делайте фотографии до и после работ — при продаже квартиры эти документы очень пригодятся.
Перед покупкой квартиры с остекленным балконом проверьте документы. Проблемы с остеклением прежних владельцев могут стать вашими.