Центральный банк России обратил внимание на новые рискованные схемы приобретения жилья в рассрочку, которые применяют некоторые застройщики. Речь идет о так называемой «долгой рассрочке» сроком до 10 лет, оформляемой после ввода дома в эксплуатацию. Данная схема позволяет приобрести квартиру без оформления ипотечного кредита, однако может привести к полной потере вложенных средств для покупателей.
Как функционирует схема долгой рассрочки
По словам главы департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, в стандартных условиях рассрочка применяется для приобретения строящейся недвижимости и оформляется максимум на период строительства дома – обычно до трех лет. После завершения строительства закон требует оплатить объект либо полностью сразу, либо с помощью ипотеки.
Тем не менее, в настоящее время некоторые девелоперы предлагают оформить «предварительный договор купли-продажи» и растянуть платежи на 10 лет. На самом деле это скрытая рассрочка, при которой право собственности переходит к покупателю только после полной выплаты суммы. Юристы считают такие договора притворными, так как они обходят законодательные требования о долевом строительстве. В случае спора суд может признать данную сделку недействительной.
Почему покупатели выбирают рассрочку вместо ипотеки
Рост рыночных ставок по ипотеке до 25–28% годовых сделал кредиты недоступными для многих семей. В то же время застройщики предлагают рассрочку с минимальным первоначальным взносом от 10% и ставками ниже банковских. В результате покупатель получает график платежей, сопоставимый с ипотекой, но без строгой проверки со стороны банка.
Однако существует и обратная сторона. Рассрочка оформляется непосредственно с застройщиком, который не является кредитной организацией и не подлежит регулированию ЦБ. В случае его банкротства покупатели рискуют остаться без жилья и без вложенных средств.
Сколько стоит жилье в долгую рассрочку
По оценкам одного из агентств недвижимости, квартира стоимостью 15 млн рублей при приобретении в рассрочку может обойтись дороже на 15–25%. Например, если итоговая цена вырастает до 18,75 млн рублей, при взносе 15% ежемесячные платежи в первые три года составят около 315 тыс. рублей, а затем снизятся до 55 тыс. рублей. Для сравнения, при ипотеке под 6% на 10 лет ежемесячный платеж будет около 133 тыс. рублей при взносе 30%.
При этом покупатель рассрочки несет более высокие риски. Если он не сможет выполнять платежи, застройщик имеет право расторгнуть договор и забрать жилье без возврата ранее выплаченных сумм. В случае с ипотекой ситуация иная: при продаже залогового жилья заемщику могут вернуть разницу между долгом и ценой реализации.
В чем основные угрозы рынка
Эксперты отмечают, что пока доля таких «долгих рассрочек» на первичном рынке невелика – около 3–4% сделок, в основном в Москве и области. Однако при дальнейшем росте ставок и отказе от льготной ипотеки подобные схемы могут стать массовыми, создавая риски как для покупателей, так и для самих девелоперов. При высокой просрочке платежей застройщик может столкнуться с нехваткой ликвидности и банкротством.
Кроме того, отсутствие законодательного регулирования таких рассрочек делает их потенциально опасными продуктами для населения, предупреждают в Центробанке. Эксперты рекомендуют внимательно изучать договор, проверять наличие скрытых платежей, штрафов и условий досрочного расторжения, чтобы избежать потери средств и жилья.