С подобным вопросом ко мне обратился один из подписчиков канала. Десять лет он сдавал свою квартиру неофициально, а теперь решил легализовать свои доходы. Он выразил опасение: "Боюсь, что налоговая начнет изучать мое прошлое". В действительности его беспокойство объяснимо, но не совсем оправдано.
Подписчик намерен оформить статус самозанятого, и это разумный шаг. Если сдавать квартиру официально как физическое лицо, придется уплачивать 13% НДФЛ. Самозанятые же уплачивают 4% при предоставлении услуг физическим лицам и 6% — юридическим. То есть, если сдаем квартиру просто частному арендатору, достаточно заплатить лишь 4%.
В настоящее время государство фактически объявило амнистию для тех, кто желает легализовать свои доходы от аренды. Более того, согласно письмам ФНС от 24.04.2019 № ЕД-4-20/7915 и от 27.06.2019 № ЕД-4-20/12490, проверки самозанятых были приостановлены и до сих пор не возобновились полностью. Лишь в ноябре 2024 налоговая служба сообщила, что начала вызывать самозанятых только при проверке работодателей, которые для экономии переводят своих обычных сотрудников на самозанятость.
Каждую проверку теперь необходимо согласовывать с центральным аппаратом ФНС, что, очевидно, подразумевает проверку только при наличии серьезных оснований, а не когда речь идет о незначительных суммах налогов.
Как налоговая может узнать о нелегальной сдаче
Тем не менее, теоретически ФНС все равно может инициировать налоговую проверку. Не следует забывать, что такая вероятность не равна нулю.
Откуда они могут узнать? У налоговой есть несколько источников информации, и все они достаточно специфичны. Чаще всего информацию предоставляют недовольные арендаторы. Например, если возник конфликт с квартирантом из-за не возвращенного депозита, он может подать жалобу в ответ. Или другой вариант — компания арендует квартиру для своего сотрудника, а при проверке организации налоговики обнаруживают договор аренды.
Существуют и совершенно неожиданные обстоятельства. Например, если арендодатель подает в суд на неплательщика, в процессе может выясниться, что квартира сдавалась без договора. Суд может вынести частное определение и направить сведения в налоговую. Однако такие случаи редки.
Что грозит за нелегальную сдачу в прошлом?
Если налоговая все же решит исследовать ваше прошлое, максимальный срок, за который могут начислить налог, составляет три года. Это закреплено в Налоговом кодексе.
В худшем случае вам могут угрожать:
- НДФЛ – 13% от дохода за последние три года. Дольше проверять не будут.
- Штраф за просрочку подачи налоговой декларации – 5% от суммы налога за каждый месяц, но не более 30% от общей суммы долга.
- Штраф за неуплату налога – 20% от суммы налога (если налоговая посчитает, что нарушение было непреднамеренным) или 40% (если будет доказано, что доходы скрывались намеренно).
- Пени за каждый день просрочки. Ставка пени в годовых процентах составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки.
Однако следует учитывать, что речь идет именно о доказанном доходе. Как налоговая сможет подтвердить ваши доходы, если нет договоров, деньги передавались наличными, а квартиранты давно сменили свои номера телефонов и адреса?
Если проверка уже запущена, могут запросить информацию у банка. Но здесь существует четкий порядок: должны быть основания для проверки, а не сначала затребовать данные у банка и только потом на их основании начинать проверку.
Что делать, если пришел запрос от налоговиков?
Если все же пришел запрос или требование, есть несколько стратегий. Первая — признать свою вину и оплатить все штрафы. Вторая — подтвердить факт сдачи, но заявить, что не помните суммы и детали. Третья — полностью отрицать все и предложить налоговой самой искать доказательства.
Важный момент — отсутствие признания не является отягчающим обстоятельством. Также можно сослаться на юридическую неосведомленность: дескать, не знали, что нужно уплачивать налоги с аренды.
В чем плюсы легализации сейчас?
Регистрация в качестве самозанятого занимает всего пару минут через приложение "Мой налог" или сервис "Свое дело". Никакой бюрократии, никаких визитов в налоговую. И главное — налог всего 4% при работе с физическими лицами, что значительно выгоднее, чем возможные штрафы и лишние переживания.
Кроме того, не нужно бояться, что соседи или арендаторы "настучат" на вас, и вам придется уплачивать штрафы и доплачивать налоги за прошедшие три года.