С первого декабря 2024 года для владельцев квартир в многоквартирных домах начнут действовать три новых изменения, внесённые в Жилищный кодекс Российской Федерации. Эти обновления, утверждённые Президентом России 4 августа, направлены на более чёткое регулирование использования общего имущества, проведение собраний жильцов и смену управляющих компаний, и вступят в силу в начале декабря 2024 года.
Все изменения в доме только после согласия большинства собственников
Теперь закон предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников, если иное число не предусмотрено законом. То есть разрешения собственнику квартиры установить на общем фасаде дома кондиционер или спутниковую антенну можно получить простым большинством голосов.
А как было раньше? До этого Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что собственники квартир могут пользоваться общедомовым имуществом лишь при условии получения согласия от других собственников помещений дома — но конкретное число голосов, которое нужно набрать для этого на общем собрании, не указывалось. Вот и были по этому всевозможные судебные тяжбы по стране.
Управление общим имуществом
Одним из важнейших изменений станет новый порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах. Согласно новым правилам, решения касательно владения, использования и управления общим имуществом должны приниматься большинством голосов всех собственников, если законом не предусмотрено иное количество. Таким образом, для осуществления таких изменений, как установка кондиционера или телевизионной антенны на фасаде дома, теперь достаточно простого большинства голосов.
Раньше принятие подобных решений вызывало споры, поскольку требовалось согласие всех жильцов. Чётких указаний по количеству необходимых голосов не было, что часто приводило к судебным разбирательствам. Новый закон устраняет эту неопределённость и предлагает более прозрачный механизм принятия решений.
Передача общего имущества сторонним лицам, не являющимся собственниками помещений, также регулируется новыми правилами. Для того чтобы решение считалось законным, необходимо, чтобы за него проголосовали более 2/3 владельцев квартир. Это нововведение защищает интересы жильцов, препятствуя использованию их имущества без согласия большинства.
Более того, если по вине собственника квартиры возникают дополнительные расходы на содержание общего имущества, он будет обязан их покрыть. Это нововведение устраняет несправедливое распределение затрат на содержание общедомового имущества, ранее перекладывавшихся на всех жильцов, даже если причиной перерасхода были действия отдельного собственника. Виновник перерасхода ресурсов, например из-за неправильного учёта потребления или несвоевременной передачи показаний счётчиков, может быть обязан возместить дополнительные расходы.
Новые правила для собраний жильцов
Почему теперь нужен администратор для проведения собраний? Новый закон вводит требование привлечения администратора к общим собраниям собственников многоквартирных домов. Администратор, новое ответственное лицо, получает доступ к ГИС ЖКХ и другим информационным системам для организации заочного голосования.
Это нововведение добавляет слой бюрократии. Администратором собрания может быть как инициатор из числа собственников, так и представитель управляющей компании. Эта мера ориентирована на упрощение и стандартизацию процессов принятия решений на общих собраниях, но накладывает дополнительные обязанности на инициаторов.
Изменение размера микродолей
Доля в квартире на каждого из собственников жилья устанавливается в размере не менее 6 «квадратов». Это необходимо для защиты граждан от мошеннических уловок. Кроме этого, нововведение защитит одного из супругов от сделок по продаже общего имущества на условиях, которые могут быть невыгодны второму супругу.
Сложности с заменой управляющей компании
Третье изменение ограничивает возможности владельцев квартир расторгнуть действующий договор с управляющей компанией. По новым правилам, исключить управляющую организацию можно только после года с момента заключения договора, если не было принято решение о смене способа управления домом, как, например, создание товарищества собственников жилья, или если суд не установит нарушение условий договора со стороны организации.
Процесс расторжения договора возможно затянется из-за длительных судебных процедур и организации собраний. Эти изменения подчеркивают важность продуманного выбора управляющей компании и повышают ответственность собственников за их решения по управлению домом.
В результате, новые правила направлены на повышение прозрачности и ответственности при управлении многоквартирными домами, однако они также принесут как новые преимущества, так и сложности для владельцев квартир.
Финансовые обязательства
Согласно новому закону, каждый собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле.
Если по чьей-либо вине возникают дополнительные расходы, этот собственник должен их покрывать. Это решение может помочь решить проблему распределения перерасхода коммунальных ресурсов на общие нужды. Ранее такую обязанность несли все владельцы помещений, независимо от того, кто допустил перерасход.