В отличие от собственников частных домовладений, собственники квартир дополнительно подчиняются правилам владения и содержания общего имущества их дома. И недавно эти правила в очередной раз были скорректированы: принят федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ, который вступает в силу с 1 октября этого года.
Закон дополняет Гражданский кодекс РФ новым параграфом, посвященным правовому режиму общего имущества собственников недвижимости.
А собственникам квартир, как известно, принадлежит общее имущество многоквартирного дома на праве долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ) — следовательно, эти поправки не могут их не затронуть.
1. Закрепляется безусловное право каждого собственника недвижимости получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, — ее обязаны предоставить лица, на которых возложены обязанности по хранению такой информации (это управляющая организация и жилищная инспекция, куда в обязательном порядке направляются протоколы общих собраний — ст. 46 ЖК РФ).
2. Устанавливается запрет на выделение доли сособственника в праве на общее имущество дома в натуре (т. е. в виде конкретного помещения или его части), а также на отчуждение этой доли отдельно от самого объекта недвижимости (в частности, квартиры).
Такие сделки признаются ничтожными.
3. Уточняются правила владения и пользования общим имуществом дома.
Так, закон предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников, если иное число не предусмотрено законом.
Это дает ответ на вопрос о том, сколько голосов требуется для разрешения собственнику квартиры установить на общем фасаде дома кондиционер или спутниковую антенну: простое большинство голосов (т. е. более 50%).
До этого Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что собственники квартир могут пользоваться общедомовым имуществом лишь при условии получения согласия от других собственников помещений дома — но конкретное число голосов, которое нужно набрать для этого на общем собрании, не указывалось (см. например, определение ВС РФ №5-КГ22-150-К2).
Подробная инструкция о том, как узаконить кондиционер в квартире, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
А вот передача общедомового имущества во владение и пользование третьим лицам (не из числа собственников помещений в доме) признается законной только в том случае, если на собрании будет отдано за это решение более 2/3 голосов.
4. Закон теперь прямо предусматривает, что каждый собственник недвижимости (и квартиры в том числе) обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него.
И если в результате действия (бездействия) собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию общего имущества, он обязан их покрывать.
Это дает ключ к решению наболевшей проблемы с оплатой перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (сверх утвержденного норматива потребления). Сейчас обязанность по оплате возлагается на всех собственников помещений дома, независимо от того, по чьей вине произошел перерасход.
Судя по формулировке, указанной в новом законе, если будет установлено, что в перерасходе ресурсов на общедомовое имущество виновны конкретные собственники помещений (в результате выявления неучтенного потребления ресурсов или несвоевременной передачи показаний счетчиков), с них могут взыскать стоимость сверхнормативного расхода таких ресурсов. Как это будет применяться на практике, покажет время.
© Сивакова И. В., 2023 г.