Нельзя не признать, что при продаже недвижимости покупатель является наиболее уязвимой стороной. Ведь если что-то пойдет не так и суд отменит сделку, то недвижимость вернется к продавцу.

А вот удастся ли покупателю получить обратно свои деньги — это большой вопрос. Увы, есть много примеров, когда решение суда о взыскании денег так и осталось не исполненным, поскольку у продавца к тому времени уже не было ни денег, ни другого имущества, которое можно было бы реализовать.

Приведу свежий пример из практики Верховного суда РФ, который стал опасным прецедентом для покупателей недвижимости (определение № 310-ЭС20-6956 по делу А23-734/2018).

В 2015 году жительница Калужской области решила улучшить свои жилищные условия и приобрести свой собственный дом с участком земли.

Был выбран подходящий вариант, вот только стоил он немало: продавец запросил 5,1 млн рублей. Чтобы собрать нужную сумму, женщине требовалось время на то, чтобы оформить кредит в банке. Но и упускать сделку не хотелось.

Тогда продавец пошел ей навстречу: он предложил заплатить аванс в 2,1 млн рублей и подписать предварительный договор купли-продажи. Как только у покупательницы появится оставшаяся часть денег, они заключат основной договор и зарегистрируют куплю-продажу.

Как выяснилось, ему тоже не хотелось упускать покупателя, потому что срочно нужны были деньги для погашения банковского кредита (и дом, и земля находились в залоге у банка).

Получив аванс, продавец закрыл долг по кредиту и снял залоговое обременение с недвижимости. А оставшиеся деньги потратил на свои текущие нужды.

Подходил срок для подписания основного договора купли-продажи, а покупательнице так и не удалось получить кредит: банк по каким-то причинам отказал.

Ее просьбу о снижении цены за дом на 2 млн рублей продавец, разумеется, отклонил: его материальное положение тоже было не из лучших. Словом, до сделки дело так и не дошло — и покупательница потребовала вернуть ей аванс.

Но у продавца к тому времени денег уже не осталось, так что исполнить ее претензию он не смог. По иску покупательницы суд взыскал с продавца 2,1 млн рублей и еще проценты за пользование чужими денежными средствами на 240 тысяч рублей.

Вот только деньги оставались взысканными лишь на бумаге: у продавца не было постоянного заработка, с которого можно было бы удерживать долг, да и, помимо покупательницы, у него были другие кредиторы, которые тоже требовали свои деньги.

Все, что удавалось заработать, продавец отдавал в счет долгов, но все погасить было невозможно. Так что спустя два года, в 2018 году, он подал в суд заявление о банкротстве.

Как известно, гражданин, признанный банкротом, освобождается от исполнения денежных обязательств, если только они не носят личного характера.

Суд установил, что его имущества недостаточно для уплаты всех долгов, а дом, который ему так и не удалось продать, был единственным жильем — так что продать его в счет долгов по закону было нельзя.

Имелись все основания, чтобы признать должника банкротом. И самое интересное, что в таком случае списывался бы его долг перед покупательницей (возврат аванса с процентами).

По этому вопросу судам долго не удавалось прийти к общему мнению. В первой инстанции суд списал долг, но в апелляции решение отменили, посчитав, что здесь есть признаки злонамеренного уклонения должника от возврата долга (получив аванс, он его тут же потратил, а потом еще 2 года не возвращал долг, взысканный решением суда).

Спор дошел до Верховного суда РФ — и там вынесли решение в пользу должника.

По мнению суда, покупательница сама взяла на себя риск неисполнения обязательства, когда заключила предварительный договор, не располагая всей суммой денег на руках или хотя бы гарантиями, что она у нее точно будет.

Кроме того, она не могла не знать, что у продавца есть долги (в связи с чем он и продавал дом), и все равно вступила с ним в сделку. А злонамеренных действий со стороны должника суд не установил (он не скрывал своего тяжелого материального положения и хотел поправить его, продав свой дом).

Иными словами, ситуация такова: покупательница отдала более 2-х млн рублей за дом, который так и не стал ей принадлежать. А продавец теперь официально банкрот и по закону не обязан возвращать ей деньги.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверьте своего потенциального продавца на предмет наличия у него долгов.

На сайте Росреестра можно получить выписку по интересующему вас объекту недвижимости, где видно, нет ли на нем залога, ареста и иных обременений.

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно увидеть, какие непогашенные долги числятся за собственником недвижимости.

А на сайте арбитражного суда (по месту жительства продавца) можно увидеть, не ведется ли в отношении него дело о банкротстве. Если у продавца много долгов, подумайте, так уж ли стоит рисковать и заключать с ним сделку.

© Сивакова И. В., 2020 г.

Like
Love
Haha
Wow
Sad
Angry

Вам может понравиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.