Если имеется завещание, то после кончины владельца недвижимость должна перейти к тем, кто указан в этом документе. Это предусмотрено законом.
Тем не менее, примеры из практики демонстрируют, что наличие завещания не всегда гарантирует, что квартира окажется у наследников, и она может перейти к совершенно постороннему лицу (например, соседу).
При этом судебные инстанции заявляют, что все происходит в рамках закона и отказывают наследнику в иске, признавая соседа владельцем спорной квартиры. Вот типичный случай, как это происходит.
Племянник обратился к нотариусу, чтобы получить наследство своей ушедшей из жизни тети. Он знал, что одинокая пожилая женщина завещала ему свою квартиру, так как он был единственным ее близким родственником.
Завещание действительно было подтверждено — нотариус выдал племяннику свидетельство о праве на наследство. Но он не успел оформить квартиру на себя, как получил повестку из суда.
Некоторый гражданин (впоследствии выяснилось, что это сосед покойной тети по лестничной площадке) подал в суд с требованием признать за ним право собственности на указанную квартиру. Он представил нотариальный договор ренты, который был подписан покойной тетей незадолго до ее смерти.
Из этого документа следовало, что тетя передала свою квартиру соседу в обмен на пожизненный уход за ней. Также были представлены расписки тети, подтверждающие, что она получала от соседа деньги и продукты в соответствии с условиями данного договора.
Экспертиза подтвердила подлинность этих документов, однако племянник отказывался признавать иск соседа, так как в ЕГРН не было записи о регистрации перехода прав собственности к нему.
Сосед объяснил это тем, что тетя уже была тогда в преклонном возрасте, не выходила на улицу — и даже нотариуса вызывали к ней на дом. Поэтому не было возможности оформить регистрацию. По его словам, тетя действительно нуждалась в постороннем уходе, а племянник не только не ухаживал за ней, но даже ни разу не навещал.
И суд, несмотря на отсутствие регистрации в ЕГРН, признал соседа законным владельцем квартиры. Нотариальная форма договора ренты (которая требуется по закону — ст. 584 ГК РФ) была соблюдена, расписки подтверждали, что стороны исполняли его условия, а отсутствие регистрации в ЕГРН не влечет недействительность данной сделки.
Кроме того, закон позволяет приобретателю недвижимости в судебном порядке добиться регистрации сделки в ЕГРН, если объект фактически был передан ему, а сама регистрация по каким-либо причинам не состоялась (п.п. 58 — 59 ПП ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
В конечном итоге племянник, даже при наличии завещания, остался без квартиры, поскольку на момент открытия наследства она уже не принадлежала тете (из обзора Таганрогского горсуда Ростовской области за 2023 год).
Как видно, сейчас одной подписи владельца на договоре достаточно, чтобы лишить квартиры не только себя, но и своих наследников. Это и есть главная опасность, когда недвижимостью владеет пожилой и одинокий человек. Ведь квартира может достаться не только тем, кто действительно заботится о человеке, но и мошенникам.
О том, как защитить недвижимость такого владельца от мошеннических действий, можно узнать в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty. И нельзя забывать, что главная защита — это ваше внимание и забота о пожилых людях.
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для владельцев квартир, домов и земельных участков теперь доступно на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
© Сивакова И. В., 2024 г.