Я начала заниматься финансовой журналисткой еще в 2009 году, а просто деловой — еще и того раньше. И сколько я помню — всегда говорили о том, что цены на недвижимость растут слишком быстро и, наверное, скоро это прекратится.
Особенно эти разговоры активизировались в 2020 году, когда темпы подорожания квадратных метров превзошли самые смелые ожидания. И сейчас никакого спада не предвидится, несмотря на снижение ВВП в 2022 году. Стройматериалы дорожают, возможности инвестиций за границей сокращаются, власти запустили льготную ипотеку на жилье и готовят промышленную ипотеку — это тоже причины для возможного роста цен на недвижимость.
Схема с квартирой под сдачу становится менее доходной. Подорожание аренды не поспевает за ростом цен на сами квартиры. А еще квартиру надо подготовить к сдаче на фоне высокой инфляции в сфере стройматериалов, мебели и других составляющих, которые необходимо приобрести для сдачи объекта арендаторам.
Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость? А если не напрямую, а через фонд? Давайте рассмотрим этот вопрос на примере PNK rental, которая предлагает купить паи ЗПИФа недвижимости «ПНК-Рентал».
Как работает фонд недвижимости?
Суть подобных фондов в том, что управляющий подбирает в портфель объекты, в которые инвестируются средства пайщиков. Затем пайщики зарабатывают либо на росте стоимости пая, либо на поступлениях арендных платежей. А может быть и то, и другое.
Конкретно ЗПИФ «ПНК-Рентал» вкладывает денежные средства своих инвесторов в индустриальную недвижимость – промышленные и складские площади. На сайте можно посмотреть описание объектов и увидеть, что арендаторы там – крупные компании, известные практически каждому россиянину. А еще можно в деловых СМИ почитать про сделки PNK, то есть компания – заметный игрок на рынке.
PNK rental предлагает 2 варианта инвестирования — с ежемесячными выплатами с октября этого года (раньше были ежеквартальные) и с реинвестированием доходов в покупку новых паев. То есть потом можно будет продать свою долю и получить больше денег.
ЗПИФ недвижимости и инвестирование напрямую в коммерческие объекты
Плюсов у готового решения много, для новичка вариант с фондом выглядит гораздо привлекательнее. Не надо искать объект, не надо иметь всю сумму на руках (объект может стоить дорого), не надо искать арендаторов и брать на себя риски их ухода. Да и вообще не надо на себя брать риски на один объект, если нет средств инвестировать сразу в кучу офисов или складов. В фонде все уже сбалансировано, поскольку средства вкладываются в множество объектов. Тем более, чтобы купить огромный склад или помещение под завод и сдать его крупной компании, инвестору-одиночке нужна огромная сумма. А в рамках ЗПИФа работа с таким арендатором вполне реальна.
ЗПИФ и жилая недвижимость
Тут сразу ощутимый плюс – не надо тратить море времени на обустройство объекта для сдачи. Да и в целом не придется заниматься общением с квартиросъемщиками, которое может стать как второй работой, если сдавать несколько квартир. В ЗПИФе недвижимости все сделают за вас. Кроме того, корпоративные арендаторы более стабильны, не переезжают так часто с места на место, как физлица. И в любом случае этими вопросами занимается сотрудники фонда, а не владелец пая.
ЗПИФ и REIT
В последние годы все больше россиян приходило на фондовый рынок, смотрели в том числе и на зарубежные инструменты. Один из них — вложения в REIT — Real estate investment trust. Речь идет про зарубежные фонды недвижимости, которые проводят выплаты владельцам за счет сдачи в аренду объектов или их перепродажи. Этот инструмент в основном привлекал россиян двумя плюсами — возможностью получать доходы в долларах и диверсификацией активов. Мало кто хранит все свои сбережения в рублях, в основном люди хотят перераспределить риски.
К сожалению, сейчас санкции и ситуация в экономике делают такие инвестиции менее надежными для россиян. Нет, никто не конфискует инвестиции, но из-за санкций против депозитариев, банков и элементов платежной инфраструктуры получение доходов из-за границы затруднено. А уже после получения доходов не всегда возможно их внутри России вывести в валюте, это требует уже усилий и применения различных схем.
Итого: фонды недвижимости — это отличный вариант для диверсификации вашего портфеля инвестиций. Советов не даю, но почему бы не вложить часть сбережений в работающий и удобный инструмент и не посмотреть на результаты. Тем более, что такой инструмент подходит практически каждому из-за низкого порога входа. В некоторых фондах цена пая начинается от 300 тыс. руб., но в PNK rental она — чуть больше 1700 руб. А, если понравится, потом можно увеличить сумму вложений.