Речь идёт о показателе в 10% квартир на вторичном рынке, продаваемых "вместе" с проживающими там людьми в самом ближайшем будущем, уже через два года. Такую статистику приводят риэлтеры агентства Century 21, далее новость разошлась по крупнейшим СМИ. Самое печальное, что во многом аналитики могут оказаться правы, но новость, переходят из одного СМИ в другое обросла мифами и легендами.
Иллюстрация собственного производства
Каким образом квартиру с жильцами могут продать?
Первое, о чём стоит сказать, речь зачастую идёт об ипотечных квартирах, то есть тех, которые находятся в залоге у банка. Отдельным случаем является продажа квартиры за долги или в процессе банкротства: сейчас на рассмотрение правительства находится поправка к законам, по которой может быть продано даже единственное жильё. Кроме того, уже существует прецедент, когда единственное жильё "ушло с молотка", пускай даже квартира и была элитной, 146-метровой. Важен сам факт. До недавнего времени несчастные должники и ушлые аферисты были уверены, что единственное жильё неприкасаемо, особенно если в нём прописаны несовершеннолетние.
Но вернёмся к сути вопроса: квартира с жильцами может быть продана до выселения самим банком или в процессе переуступки долговых обязательств — по договору цессии. С последним всё понятно: договор с должником остаётся прежним, меняется кредитор. А процесс, при котором банк сам продаёт жильё, минуя выселение прежних жильцов — это не столь распространенное явление.
Как происходит продажа ипотечной квартиры с жильцами?
Очень просто: заёмщик не справляется с обязательствами, не платит по ипотеке, банк идёт в суд, имущество должника выставляется на торги Росимуществом, если продажи не происходит, то квартиру может продать сам банк. Century 21 заявляет, что банки всё чаще избегают процесса выселения, это долго и затратно. Вместо этого квартира выставляется на продажу с хорошей скидкой, но с наличием обременения в виде её жильцов, которые не могут или не хотят съезжать. Выселить их трудно или невозможно.
Трудности возникают, если у жильцов есть веские причины: болезнь, нетрудоспособность, тяжелое положение и прочее. В этом случае суд раз за разом даёт отсрочку.
Невозможность — условное понятие, так как "в проекте" (речь снова зашла об изменениях в ГПК, которые описывают процесс размена жилья на более дешевое и меньшее) за долги могут лишить практически любого, даже единственного жилья.
Заключение.
В итоге хочется сказать, что вопреки статьям в СМИ, ситуация остаётся прежней: процент квартир, продаваемых без выселения жильцов, остаётся прежним — около 2%. Прогноз риэлтеров Century 21 навряд ли сбудется. Дело в том, что он построен на простом расчёте: ипотечных квартир с жильцами выставлялось на торги 2%, значит этот показатель вырастет пропорционально невыплате ипотечных кредитов и их совокупному росту, учитывая падение доходов населения. Это слишком жесткий расчёт, по моему мнению. Необходимо учитывать рефинансирование, продажу ипотечного жилья заёмщиками для закрытия ипотеки и другие случаи, которые существенно снизят показатель.
Спасибо вам за внимание и потраченное время! Подписывайтесь, жмите "палец вверх" и критикуйте статью в комментариях, мне всегда интересно ваше мнение.