Закон предоставляет собственнику право выселять из своего жилья всех лиц, которые пользовались им ранее (до перехода этого жилого помещения к нему), обратившись в суд с ссылкой на ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
Тем не менее, сам собственник может отказаться от этого права, заключив договор с одной важной оговоркой. Рассмотрим два возможных варианта таких формулировок.
1. В договоре купли-продажи — пункт о жильцах
Закон допускает такой пункт в числе ключевых условий договора купли-продажи жилого помещения, если в нем живут граждане с правом постоянного проживания (ст. 558 ГК РФ).
Однако, если в договор включить список жильцов, имеющих право пользоваться данным жилым помещением, и не указать, что это право прекратится после продажи, суд может впоследствии признать этих лиц имеющими право на жилье.
Так, например, собственнице отказали в выселении члена семьи предыдущего владельца квартиры, поскольку в договоре купли-продажи было указано: «такой-то гражданин зарегистрирован в квартире и проживает там» — на этом точка (про его дальнейшее выселение — ни слова).
Суд интерпретировал эту формулировку как достигнутое с новым собственником квартиры соглашение о сохранении за этим жильцом права продолжать проживание в данном жилом помещении (Промышленный р-й суд г. Ставрополя, №2-231/2017).
Поэтому, если в жилом помещении нет граждан, имеющих право на постоянное проживание в силу закона (например, из-за отказа от участия в приватизации), то в договоре купли-продажи можно вовсе не указывать пункт с перечислением жильцов.
Либо можно включить его с оговоркой о последующем освобождении жилья. В таком случае собственник сможет выселить таких жильцов через суд — инструкция о том, как это осуществить, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
2. В договоре дарения — пункт о пожизненном проживании
Передавая квартиру или дом в собственность своего одаряемого, даритель имеет право сохранить за собой или кем-то из членов своей семьи право пожизненного пользования этим жильем. Для этого в договор необходимо включить соответствующую фразу — и суды признают за ней полную юридическую силу, поскольку:
— во-первых, сохранение права пользования жильем не считается встречным предоставлением со стороны одаряемого — а значит, не нарушается правило о безвозмездности дарения (даритель сохраняет право пользования, а не требует от одаряемого предоставить ему такое право взамен на передачу жилого помещения) (см.: Первый КСОЮ, 8а-34542/2022);
— во-вторых, ссылаясь на эту формулировку впоследствии, даритель или член его семьи могут отстоять в суде свое право на пользование жильем. Даже если одаряемый решит выселить их путем передачи квартиры новому собственнику, нет гарантии, что суд удовлетворит такой иск.
И действительно нет шансов, если будет доказано, что единственной целью продажи жилья было выселение прежних жильцов (ст. 10 ГК РФ) (см: Первый КСОЮ, № 8Г-28474/2023).
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для владельцев квартир, домов, земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
© Сивакова И. В., 2024 г.