Чем это грозит тем, кто сейчас платит ипотеку? Как повлияет на цены на жилье?
Когда вы берете ипотеку, то отдаете банку в залог приобретаемую квартиру. Перед подписанием кредитного договора банк требует оценить недвижимость, чтобы понимать, сколько на самом деле стоит квартира, которую ему передают в залог. Важно, чтобы ее стоимость была больше, чем выдаваемый кредит. Чтобы если заемщик перестанет платить, можно было продать квартиру и вернуть свои деньги.
Обычно эта схема работает хорошо. Но если в какой-то момент банки начинают массово выдавать кредиты и при этом плохо проверяют заемщиков: дают деньги без первого взноса, недостаточно изучают его платежеспособность и т.п., — может получиться так, что в какой-то момент очень много заемщиков не смогут платить по кредиту.
Банки начнут выводить заложенные квартиры на рынок. Но чтобы продать сразу много недвижимости, придется снижать цены. Такие срочные продажи обрушат стоимость жилья. А значит, и стоимость залогов — даже по тем кредитам, где нет просрочек.
У банков возникнет проблема: они выдали деньги под то, что стоило, например, 10 млн. А теперь это же стоит 8 млн. При этом кредит, к примеру, 9 млн. То есть часть кредита становится не обеспечена залогом.
Для банка это повод потребовать у заемщика полный и единовременный возврат долга. Разумеется, мало кто из заемщиков будет в состоянии внести сразу полную сумму. Чтобы расплатиться, им придется продавать квартиры. Новые продажи окажут еще более сильное давление на цены.
И дальше, и дальше, — эта спираль может раскручиваться бесконечно. Это и называется лопнувшим ипотечным пузырем.
Может ли такое произойти в России? Один из факторов — большое количество выданных ипотек — у нас есть. Резкий рост цен за последние 3 года — то, что и раздувает пузырь, — да, тоже присутствует.
Снижение цен? — как следствие заградительной ипотечной ставки. Да, отчасти есть. Но само по себе снижение, если оно остается в разумных пределах, — не может побудить банки требовать возврата кредитов. Чтобы кредиты перестали быть обеспечены залогом, стоимость недвижимости должна рухнуть на 20-30%, не меньше.
А что с заемщиками? А с ними все хорошо. Доля просрочек по ипотекам держится на уровне 0,4% — по данным ЦБ на 1 сентября 2024 г. В целом россияне платят ипотеки супер-дисциплинированно: с 2018 г. доля просрочек по этому виду кредитов ни разу не превышала 1%.
Те, кто успел взять ипотеку по льготным ставкам, по идее имеют посильную кредитную нагрузку — если только не наберут еще кредитов. А еще, очевидно, должны быть супер-заинтересованы в аккуратном погашении займа, чтобы не потерять жилье.
А сейчас банки отбирают заемщиков с особым пристрастием, то есть опасности того, что кредитный портфель как-то сильно ухудшится, что неплательщиков станет больше, — я лично не вижу.
Поэтому и лопнувшего пузыря не жду. Да, недвижка сильно подорожала. Ну что ж, в следующие несколько лет рост доходов уравновесит этот дисбаланс, и мы вернемся к стартовой точке, накопив новые силы для роста.
Больше полезных материалов, прогнозов и комментариев к текущей финансовой ситуации вы найдете в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!
