В 2023 году с учетом льготной ипотеки цены на столичные квартиры держатся на максимальных уровнях, а объемы ввода нового жилья в эксплуатацию бьют все рекорды. За 11 месяцев 2023 года было зарегистрировано почти 150 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по покупке недвижимости в новостройках, что на треть больше, чем в 2022 году. Более половины таких сделок совершались с использованием ипотеки.
В то же время застройка Москвы новыми домами ведется неравномерно и сильно зависит от административного округа. Так, в присоединенном более 10 лет назад к столице замкадном ТиНАО полей и пустырей, годных к застройке, хоть отбавляй. А вот в давно освоенном ЦАО новое жилье удастся построить лишь на месте немногочисленных сносимых промзон или редких ветхих домов, и, разумеется, оно будет лишь премиум-класса.
Сегодня мы подготовили обзор округов столицы, где в 2023 году строилось максимальное число новостроек, которые в свою очередь меняют облик уже сложившихся районов. По большей части это дома эконом- и комфорт-класса типовых серий вроде ПИКа, которые из-за жадности застройщиков имеют 25, 30 и более этажей и 8-10 квартир на этаже. Кварталы, плотно застроенные такими домами с тысячами жильцов в каждом часто именуют гетто из-за весьма далеких от комфорта условий жизни — очереди в садик, поликлинику, на единственную маршрутку, переполненные детские площадки, отсутствие деревьев и т.п.
При подготовке рейтинга мы использовали данные Росреестра о зарегистрированных ДДУ покупки недвижимости в новостройках за январь — ноябрь 2023 года. Доля указана в процентах от общего числа заключенных ДДУ в Москве.
Кстати, согласно Росреестру, меньше всего новостроек строят в Зеленограде и Восточном АО.
5. Южный АО
15,1 тыс. сделок, доля 10%
Сейчас в самом населенном округе столицы, где живут почти 1,8 млн. жителей, строятся около 40 ЖК, в т.ч. на месте бывших промзон завода ЗИЛ, у метро Нагатинская, Вашавская, Аннино, на пустыре у метро Лесопарковая, в Бирюлево Восточном. Проекты ближе к ТТК имеют уровень бизнес-класса, а ближе ко МКАДу — комфорт-класса.
4. Юго-Восточный АО
16,5 тыс. сделок, доля 11%
Промышленный Юго-восточный округ с большим числом промзон и наименьшей ценой квадратного метра внутри МКАДа стал лакомым куском для девелоперов по строительству нового жилья. Комплексная застройка сейчас идет у метро Плошадь Ильича на месте завода "Серп и молот", у Вологоградского проспекта на месте корпусов АЗЛК, у Стахановской, МЦК Новохохловская, в Южном порту. Реализуются около 40 проектов, в основном в бюджетном сегменте, поскольку данная локация всегда считалась рабочей окраиной.
В районах Люблино и Капотня расположены крупные оптовые вещевые рынки Садовод и Москва, в связи с чем в окрге наблюдается повышенная концентрация мигрантов из Китая, Вьетнама, Индии и стран Средней Азии.
3. Западный АО
18,4 тыс. сделок, доля 13%
Округ считается одним из самых престижных в столице, отчасти из-за того, что еще в советское время в этом направлении предпочитала селиться советская номенклатура. По уровню цен он находится на 2 месте после очевидного ЦАО.
Здесь много цековских домов и элитных сталинок, а сейчас реализуется более 60 проектов ЖК комфорт- и бизнес-класса в промзонах и на пустырях — на Поклонной горе, у метро Минская, Аминьевская, Озерная, МЦД Очаково. В основном все из них имеют этажность больше 20-25 этажей — вилимо, только так застройщики могут окупить дорогую "западную" землю.
Интерес застройщиков подогревают недавно открывшаяся линия БКЛ с несколькими станциями в ЗАО, а также запуск МЦД-4.
2. Северный АО
20,2 тыс. сделок, доля 14%
Застройка района, особенно его северо-восточных окраин, активизировалась с запуском нового участка Люблинско-Дмитровской линии от Селигерской до Физтеха, а также открытием МЦД-1, МЦД-3 и Московского скоростного диаметра. В советские годы тут было сосредоточено множество промышленных предприятий, баз и складов. Сейчас в основном осваиваются бывшие промзоны районов Дмитровский, Западное и Восточное Дегунино проектами класса комфорт.
Вдоль более престижного Ленинградского шоссе строительство менее интенсивное. Несколько проектов реализуются в Головинском районе.
Потенциал для строительства зв округе пока большой, поэтому САО еще не один год продержится в лидерах.
1. Троицкий и Новомосковский АО
35,2 тыс. ДДУ, доля 24%
Новая Москва, имеющая площадь 1480 км², что в 1,5 раза больше Старой Москвы, последние годы бьет рекорды по строительству, благо неосвоенных территорий на месте бывших совхозных полей хватает. Здесь возводится каждая четвертая новостройка Москвы, а цены — самые низкие со столичной пропиской.
Если на момент присоединения в 2012 году в малоосвоенном из-за плохой транспортной доступности ТиНАО проживало около 250 тыс. жителей, то сейчас — уже 750 тыс. жителей, а по факту больше за счет большого числа сдаваемых квартир.
Наиболее активно ведется застройка Новомосковского АО, который находится ближе к "цивилизации", в особенности, поселений Сосенское, Щербинка и Внуковское.
Из-за относительной дешевизны квартир в округе живет большое число мигрантов и других лиц восточной этнопринадлежности. Так, согласно Переписи-2020, доля русских в ТиНАО составляет менее 75%, а с учетом аренды квартир она еще меньше. Из других неприятных особенностей — очень слабый охват метро и почти полное отсутствие электричек.
👍 Подпишись, ставь лайк, комментируй!