До недавнего времени владельцам квартир в основном удавалось отстоять в суде легитимность своего остекленного балкона — если удавалось подтвердить, что он не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья людей, а также прочности здания.
В прошлом году Верховный суд Российской Федерации официально подтвердил, что любой случай использования общего имущества дома (включая фасад) требует получения согласия владельцев помещений этого здания (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
На этом фоне практика разрешения давних споров о демонтаже остекления балкона в квартире резко изменилась. Рассмотрим, какие последствия теперь ожидают владельцев таких квартир.
За последний год кассационные суды общей юрисдикции отменили несколько решений о сохранении остекленного балкона — и вот почему:
— если конструкция остекления балкона с козырьком прикрепляется к фасаду здания (что обычно и бывает), это трактуется как использование собственником квартиры общего имущества дома.
В некоторых случаях также учитывается, что и балконная плита относится к общедомовому имуществу — следовательно, создание единой конструкции с ней в виде остекленного балкона с козырьком также считается использованием общего имущества дома.
Таким образом, при отсутствии решения общего собрания, которое одобряет остекленные балконы жильцов как не нарушающие права владельцев помещений этого дома, остекление балкона признается незаконным и подлежит демонтажу (см.: Первый КСОЮ — дело № 8а-36896/2022, Шестой КСОЮ — дело № 8Г-636/2024).
Таким образом, владельцам квартир, которые остеклили свой балкон, изначально (согласно проекту дома) числившийся как незастекленный, может грозить решение суда о принудительном снятии остекления и восстановлении балкона в его первоначальном виде.
Кроме того, суд, как правило, налагает неустойку — определенную сумму, которую владелец обязан выплатить за каждый день просрочки исполнения решения суда, а также все судебные расходы (стоимость экспертизы, размер государственной пошлины, уплаченной другой стороной спора, и расходы на представительство) — итоговая сумма может оказаться довольно значительной.
Примеры из практики показывают, что защитить свой остекленный балкон в суде можно только в случае, если удастся доказать один из следующих фактов:
— что балкон был остеклен до 1 марта 2005 года (с этой даты вступил в силу ЖК РФ, который ввел требование получения согласия собственников на использование общего имущества дома).
Тем не менее, потребуется также доказать, что остекление было согласовано с районной администрацией, так как это условие действовало и до марта 2005 года (см., например: Первый КСОЮ — дело № 8Г-36925/2023),
— или, что на момент обращения в суд уже истек трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) (например, если балкон был остеклен еще в 2006 году, о чем владельцам помещений не могло быть неизвестно — см.: определение ВС РФ № 307-ЭС20-1178),
— или, что проектная документация дома изначально предусматривала остекленные балконы, и владелец лишь заменил остекление на более современное (см.: п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для владельцев квартир, домов и земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
© Сивакова И. В., 2024 г.