Вы владеете квартирой с остекленным балконом? В 2025 году многое изменится. Узнайте все о новых судебных решениях и их последствиях.
До недавнего времени владельцы квартир успешно защищали в суде легитимность остекленных балконов. Часто удавалось доказать, что такие изменения в конструкции не угрожают безопасности жильцов и структурной прочности здания. Судьи часто поддерживали собственников, указывая на отсутствие потенциальных рисков.
Тем не менее, новые решения Верховного суда Российской Федерации, принятые в прошлом году, значительно изменили подход к этому вопросу. В частности, было разъяснено, что любое использование элементов общего имущества здания, включая фасады, крыши и другие структурные элементы, требует согласования с другими владельцами помещений в доме (согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и определению ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
Эта позиция Верховного суда кардинально меняет подход к разрешению споров, связанных с требованиями демонтажа остекления. С 2024 года кассационные суды начали активно отменять предыдущие решения, позволяющие сохранять остекление, основываясь на следующих аргументах:
Если конструкция остекления прикреплена к фасаду здания, это рассматривается как использование общего имущества. Фасад является важной структурной и эстетической частью здания, и любое вмешательство может потребовать согласия всех владельцев.
В некоторых случаях балконные плиты также рассматриваются как часть общедомового имущества. Это значит, что добавление к ним новых конструкций, таких как козырьки или дополнительные остекления, без надлежащего разрешения собрания жильцов, автоматически делает их установленными незаконно.
Для владельцев квартир, которые провели остекление без необходимых согласований и разрешений, последствия могут включать судебные предписания о демонтаже остекления и восстановлении балкона в его первоначальное состояние.
Существует также вероятность судебного взыскания неустоек за каждый день просрочки исполнения решения суда, а также покрытия всех судебных расходов, включая стоимость экспертиз и госпошлин, что может привести к значительным финансовым потерям для владельца.
Тем не менее, есть ряд условий, при соблюдении которых владельцу остекленного балкона все еще есть шанс защитить свои интересы в суде.
Важно быть готовым предоставить убедительные доказательства одного из следующих обстоятельств:
Если владелец может подтвердить, что остекление было установлено до 1 марта 2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, он также должен доказать, что изменения были согласованы с местной администрацией. Ранее согласование с муниципальными органами власти было обязательным для любых изменений внешнего вида зданий.
Если на момент обращения в суд срок исковой давности в 3 года уже истек, это может быть основанием для отклонения иска о демонтаже. Подтверждение того, что балкон был остеклен много лет назад и этот факт не мог остаться незамеченным для других жильцов, может сыграть ключевую роль в защите.
В случаях, когда проектная документация здания изначально предусматривала наличие остекленных балконов, владелец может заявить, что лишь обновил их, заменив устаревшие элементы на более современные и качественные.
Практика показывает, что наличие четких и убедительных доказательств по этим пунктам значительно укрепляет позиции владельцев в суде и увеличивает их шансы на успешное разрешение спора в свою пользу.