Центр финансовой аналитики Сбера и Домклик представили исследование о ценах на недвижимость в России на ноябрь. Как и предполагалось, стоимость недвижимости не снизилась до символических сумм, как надеялись некоторые покупатели. Однако есть несколько интересных моментов.
Первичка — новостройки
Если рассматривать среднее значение по всей стране, то цены увеличились на 0,3%. Однако ситуация в регионах отличается. Например, в Москве новостройки за месяц подешевели на 1,3%. В то время как в Омской и Самарской областях они подорожали на 4,6% и 4,5% соответственно.
Эксперты также подчеркивают, что разрыв между ценами в объявлениях и фактическими ценами заключенных сделок остается значительным. В целом по России этот разрыв в ноябре составил 10,6%, в Москве — 15,4%. А, например, в Башкортостане — целых 26,2%.
Что это означает на практике? Застройщик устанавливает одну цену, а затем проводит различные акции или позволяет менеджерам предоставлять определенные скидки. Таким образом, жилье реализуется по цене ниже, чем указано на сайтах, в ЦИАНе и других платформах объявлений.
Авторы исследования сообщают, что разрыв между ценой предложения достиг рекордно низкого уровня на протяжении всего периода наблюдений второй месяц подряд. Параллельно темпы продаж строящегося жилья остаются ниже 2% уже 4 месяца подряд. «Такое сочетание факторов, как мы отмечали в предыдущем исследовании, указывает на вероятность скорого снижения цен», — говорится в отчете.
Вряд ли речь идет о резком падении, но небольшое снижение, по моему мнению, вполне возможно.
Кроме того, эксперты предполагают, что объем продаж в декабре может оказаться ниже, чем обычно в этом месяце.
Вторичка
Квартиры на вторичном рынке в ноябре также подорожали — в среднем на 1%. Однако в Москве было зафиксировано снижение на 0,3%. Получается, что в столице наблюдается небольшое удешевление как вторички, так и новостроек.
При этом разрыв между заявленными ценами и ценами реальных сделок по вторичному жилью значительно выше — 16,7%. Статистика вполне объяснима. Если квартиру долго не покупают, а средства необходимы, продавец снижает цену. Кроме того, многие владельцы недвижимости намеренно устанавливают в объявлении завышенную цену, чтобы было от чего торговаться. Покупатели же часто стремятся к переговорам и скидкам.
Кроме того, эксперты отмечают, что в течение всего года количество сделок оставалось примерно на одном уровне, а в ноябре число сделок упало до уровней весны 2022 года. Это может быть связано с тем, что продажи новостроек сокращались в течение 4 месяцев. Таким образом, люди реже продают и вторичное жилье, которое часто используется для первоначального взноса по ипотеке на новостройку. То есть для увеличения площади или других улучшений жилищных условий.
ДомКлик и Сбер ожидают, что и на вторичном рынке также вскоре может произойти снижение цен.
На всякий случай уточню, что когда специалисты говорят о удешевлении, они не имеют в виду резкое падение на 30%. Скорее, речь идет о незначительных изменениях в несколько процентов. И, вероятнее всего, эти проценты будут зафиксированы не за месяц, а за более длительный период. Это при условии, что прогноз сбудется.
В настоящее время ипотека является дорогой, вне государственных программ ставки составляют 25-30%. Однако стоит помнить, что когда ключевая ставка ЦБ снизится и ставки по кредитам упадут, люди станут чаще оформлять ипотеку. И вслед за этим цены на недвижимость также начнут расти.