С 1 ноября 2024 года в жизнь владельцев квартир в многоквартирных домах войдут три новых правила, изменяющих Жилищный кодекс Российской Федерации. Эти нововведения, которые были официально одобрены Президентом России 4 августа, направлены на более четкое регулирование использования общего имущества, проведение собраний жильцов и изменение управляющих компаний, вступят в силу с начала ноября 2024 года.
Контроль над общим имуществом
Одно из ключевых изменений касается порядка управления и использования общего имущества многоквартирных домов. Новые правила требуют, чтобы решения по вопросам владения, использования и распоряжения общим имуществом принимались большинством голосов всех собственников, если другое количество голосов не предусмотрено законом. Это значит, что для проведения таких изменений, как установка кондиционера или спутниковой антенны на общем фасаде дома, теперь достаточно согласия простого большинства.
Ранее процесс принятия подобных решений часто вызывал разногласия среди жителей, так как требовал согласования с другими владельцами. Однако четких указаний о необходимом количестве голосов не существовало, что становилось причиной многочисленных судебных споров. Теперь новый закон устраняет эту правовую неопределенность, предоставляя более прозрачный механизм принятия решений.
Передача общего имущества во владение и использование сторонним лицам (тем, кто не является собственником помещений в доме) также регулируется новыми правилами. Такое решение будет считаться законным только в случае, если за него проголосуют более 2/3 владельцев квартир на собрании. Это нововведение направлено на защиту интересов жильцов и недопущение использования их имущества без должного согласия большинства.
Кроме того, если вследствие действий или бездействия собственника квартиры возникают дополнительные расходы на содержание общего имущества, он будет обязан покрыть эти затраты. Это изменение поможет решить проблему несправедливого распределения затрат на общедомовые нужды, которые ранее ложились на плечи всех жильцов, несмотря на то, что причина перерасхода могла заключаться в действиях отдельных владельцев. Если будет установлен виновник перерасхода ресурсов — например, в случае ненадлежащего учета потребления ресурсов или несвоевременной передачи показаний счетчиков, — с него могут быть взысканы соответствующие дополнительные расходы.
Новые правила проведения собрания жильцов
Почему возникает необходимость назначить администратора на собрании? Новый закон вводит требования к проведению общих собраний собственников многоквартирных домов с привлечением администратора. Администратор, как новое ответственное лицо, получает право воспользоваться ГИС ЖКХ и другими информационными системами для организации заочного голосования.
Это нововведение представляет собой дополнительный слой бюрократии. Администратором собрания может быть лишь инициатор, который может быть как из числа самих собственников, так и представителем управляющей организации. Эта мера предусмотрена для упрощения и стандартизации процесса принятия решений на общих собраниях, однако она также означает и дополнительные обязанности для инициаторов собраний.
Трудности в смене управляющей компании
Третье изменение, касающееся порядка смены управляющей компании, сужает возможности владельцев квартир разорвать действующий договор. Новые правила устанавливают, что исключение управляющей организации возможно только после истечения одного года с момента заключения договора, если только общим собранием не будет принято решение об изменении способа управления домом, например, путем создания товарищества собственников жилья, или суд не докажет невыполнение организацией условий договора.
Процесс расторжения договора с управляющей компанией, возможно, затянется на год, учитывая длительную процедуру судебных разбирательств и организацию собраний. Эти изменения подчеркнули важность обдуманного подхода к выбору управляющей организации и повысили ответственность собственников за принятые ими решения в отношении управления домом.
В результате, новые правила направлены на повышение прозрачности и ответственности при управлении многоквартирными домами, однако они также принесут как новые преимущества, так и сложности для владельцев квартир.