Собственник является единственным, кого даже суд не может выселить из квартиры. Но лишь до тех пор, пока он остается собственником — а суд может решить, что это вовсе не так, и указать ему на дверь.
Самое неприятное, что это может произойти независимо от того, сколько лет уже прошло после покупки жилья. Разберем на показательном примере из свежей практики Верховного суда РФ, как от этого защититься.
В 2018 году мужчина приобрел однокомнатную квартиру в Москве. Сделка завершилась успешно — и вскоре он переехал в свое новое жилье и сделал ремонт. Прошло 5 лет — как вдруг он получил требование от Департамента городского имущества освободить жилое помещение.
Выяснилось, что продавец этой квартиры оказался мошенником: настоящий собственник скончался еще в 2011 году, и поскольку у него не было наследников, квартира оставалась пустой.
Вскоре об этом узнали преступники — они подделали договор купли-продажи от имени уже покойного собственника и завладели квартирой, а спустя несколько месяцев перепродали ее тому самому мужчине.
Департамент обратился в суд, требуя признать сделки по перепродаже квартиры недействительными и вернуть жилье в собственность города, поскольку это выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ).
Во всех трех инстанциях суды признали иск обоснованным: квартира вышла из собственности Департамента против его воли, а ответчик оказался недобросовестным приобретателем, так как он должен был усомниться в законности сделки (жилище продавалось ниже рыночной стоимости и всего через несколько месяцев после покупки) (ст. 301 ГК РФ).
То есть через 5 лет после приобретения квартиры собственнику заявили, что он никто и должен освободить помещение. К счастью, Верховный суд РФ исправил этот опасный прецедент, указав следующее:
— Департамент в течение 6 лет после смерти владельца квартиры не предпринимал попыток признать ее собственностью города и занялся этим лишь после того, как у квартиры появился добросовестный приобретатель (постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П);
— а ответчика следовало признать таковым, поскольку на момент заключения сделки право собственности было зарегистрировано за продавцом в ЕГРН; стоимость квартиры соответствовала рыночной, а поскольку за ней числился долг по оплате ЖКУ в 200 000 р., продавец сделал скидку; факт передачи денег продавцу подтверждался расписками; после сделки покупатель погасил долги и произвел в квартире ремонт.
С учетом этих замечаний высшая инстанция направила дело на пересмотр — и теперь с очень высокой вероятностью за покупателем сохранят право собственности на жилье (определение ВС РФ № -КГ24-118-К2 от 12.11.2024).
Как видно, чтобы обезопасить себя на случай отмены сделки по покупке квартиры в будущем, нужно провести тщательную проверку всех обстоятельств, которые могут повлиять на ее отмену, и сохранить скриншоты всех полученных документов (особенно выписки из ЕГРН).
Инструкция о том, что и как следует проверить перед покупкой недвижимости, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для собственников квартир, домов, земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
© Сивакова И. В., 2024 г.